躁动的楼市 什么催生了2019年“现象级”深圳楼市？(2)

催生深圳一枝独秀的行情，特别是年末“翘尾”行情，则是11月以来，深圳楼市调控微调“三部曲”。
首先，2019年“双11”，深圳取消了“总价”标准的豪宅税。根据深圳贝壳统计，深圳220万套存量商品住房，平均价格为500万，按照原有的总价标准，40%的为“非普通住宅”（俗称“豪宅”），所有挂牌的二手住房中，40%是豪宅。总价标准取消以后，“非普通住宅”总价合计5.6%的增值税废除了，交易税费节约普遍在25万-50万之间。这个政策的直接效果，就是打通“二手房-新房”的“换房”链条。而每一次“换房”，至少带动2套房交易，甚至是3-4套的循环。换房加快，新房交易就激活了，这一政策无疑是行情的导火索。
近期，距离深圳主城区100公里的深汕新区，解冻了购房政策，“以家庭为单位，限购2套房屋，但5年内不能卖”，这就是深圳楼市调控调整“三部曲”的第二部。信号很明确，就是要鼓励大家买房，鼓励分享区域长期红利，但不鼓励短炒。也就是，以长期红利做担保助推企业投资，区域打造成“增长极”的独角兽，兑现长期红利。同时，深圳还要建设第二机场，要补上自己的短板，比如教育、医疗，还要让强项更强，比如建设国家科学中心等，成为一个没有明显短板的城市，这才能配得上全球城市范例的发展目标。
至于深圳楼市调控调整“三部曲”的第三部，即公寓取消“只租不售”。一方面，近年来“租购并举”的住房新制度下，租赁大规模供应，加上“二次房改”落地后，租赁住房还将放量，2019年深圳房屋租金已下跌，不再需要强制企业持有公寓，发展长租业务了；另一方面，公寓“只租不售”，目的是为了防范产业用地“房地产化”。2018年，深圳市政府已经划定了270平方公里产业用地区块红线。
而且，近年来企业外迁，城市更新和土地整备对存量产业用地整合，已腾挪出大量的用地和空间，前述30平方公里产业用地出让，就是这么来的。更重要的是，作为粤港澳大湾区的龙头，作为各方面“都要好”的先行示范区，土地驱动区域开发，基建落地，与周围城市互联互通，公共服务和配套跟上，打造区域增长极，深圳的房地产还要发挥重要的作用。对于想要在深圳实现“居者有其屋”的新市民、新就业大学生来说，总价在200-300万的公寓产品，无疑是比较好的选择。2019年上半年，深圳商务公寓达到新建商品住房供给的41%，比2018年增长了9个百分点。毫无疑问，总价和单价都可控的公寓，已经成为深圳多渠道住房供应、满足住房需求的重要组成部分。

当然，不用担心会偏离“房住不炒”，深圳在房地产长效机制上已先人一步，“双限双竞”（限地价、限普通住房价格，竞地价、竞建设人才住房面积）常态化了，不管是卖地还是买房，就是对接人才住房和保障性住房，对接实体经济。而从另一方面来讲，深圳发展好了，大湾区其他8个城市才能发展得好；进一步讲，深圳发展越好，大湾区就越好，实现“9+2（港澳）”彻底的互联互通才有保障。
更可期的未来