躁动的楼市 什么催生了2019年“现象级”深圳楼市？
2019年，“稳字当头”的基调下，中国房地产市场总体平稳，但区域分化、城市分化的态势是罕见的。最突出的表现，就是一线城市中北上广整体平稳或回落的情况下，深圳楼市突然爆发。
2019年，深圳新房住宅成交量突破320万平米，摆脱了连续2年在300万平米以下徘徊的局面，同比增长26%，成交套数达到3.3万套；二手住房成交套数达到近6.8万套，同比增长11%。2019年年底，深圳楼市“翘尾”行情很明显，11月新房住宅和二手住房分别成交3196套和8013套，同比分别增长61%和92%，二手房成交量创2016年4月以来新高。
那么，究竟是什么因素制造了“现象级”深圳楼市？
阵痛与经济“失速”
事实上，在过去数年间，深圳经济经历一次不小的阵痛。
近年来由于环保攻坚、高成本冲击、贸易冲突等，很多种小企业不得不关厂，或选择外迁（迁到内地或东南亚），深圳外围（沙井、西乡、福永等地）中小空业园区空置现象明显增加。
土地整备和城市更新开始释放空间，2016-2018年释放出16平方公里，整个“十三五（2016-2020年）”释放出30-35平方公里。而且，“工改工”项目在2018年有42个，这是历史最大规模，接近2017年的三倍，比工改商、工改居、工改综合加起来还要多。还有一个很重要的现象，2018年以来金融“去杠杆”，互联网红利开始下沉，高新技术产业受到贸易冲突影响等，2019年以来，深圳的当前几大优势产业（金融、互联网、高新技术、房地产等）对经济的贡献度有所弱化，导致主要经济增长开始下行。
于是，就有了不久前关于深圳经济“失速”的报道。
2019年三季度，深圳GDP增速6.6%，比二季度下降了0.8个百分点，同比去年三季度几乎没有增长。2019年1-3季度，深圳规模以上工业增加值增长5.3%，对比去年同期8.3%的增速，一下子掉了3个百分点；2019年前三季度，深圳进出口总额下降了1.8%，出口增长了4.8%，进口下降了9.3%；民企投资“失速”，前三季度深圳民间投资仅增长3.0%，比全国水平（4.7%）低了50%。2019年三季度，深圳中低端制造业普遍下滑，橡胶和塑料制品业下降13.2%，金属制品业下降7.3%。
另外，根据《深圳市2018年中小企业发展情况的专项工作报告》，近三年外迁企业里面，电子信息行业占比接近4成，比例为37.5%。而且，近三年外迁的近50%为亿元工业企业，其中近30%为大型工业企业。可见，外迁的不仅仅是低附加值的产业，还有电子信息等深圳传统优势产业。
房地产市场来看，从2017年开始，前端的土地出让就表现乏力。2017和2018年，深圳土地购置面积同比分别增长-19.4%和-13.1%。
与之相伴的是2018年房地产市场成交的低迷。
根据珊瑚数据，2018年新房价格较高的宝安（5.2万元）、福田（9.3万元）、南山（9.2万元）、罗湖（7.3万元）和龙华（5.77万元）等，新房供应增长了1-2倍，其中宝安供应占40%。但是，成交明显与供应不匹配。这就导致一个结果，过去屡屡上演的“日光盘”，现已绝迹了。根据中原地产统计，2018年，深圳新开盘的去化率只有40%。2019年上半年，深圳新盘开盘去化率仅32%，很多豪宅项目开盘去化仅10%。
再出发：从大湾区规划开始
2019年2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》落地正式落地，《纲要》将深圳与香港、澳门、广州一起，作为四大中心城市一起成为区域发展核心引擎，继续发挥比较优势做优做强，增强对周边区域发展辐射带动作用。其中，深圳继续发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，加快建成现代化国际化城市，努力成为具有世界影响力的创新创意之都；支持深圳依规发展以深圳证券交易所为核心的资本市场。
弹性十足的深圳楼市迅速回升，4-5月份的二手住宅成交量迅速突破冷暖“分水岭”的7000套，并催生了“6.24”史诗级的土地拍卖，龙华地块诞生了深圳的单价新“地王”（可售楼面价）。
4月份，银保监发布收紧地产银根的23号文，随后包括深圳在内的地产信贷规模“大检查”，以及“7.30”政治局会议“不将地产作为短期刺激经济的手段”的强力调控表态后，2019年年中深圳楼市有所回调。
但随后，又一针强心针注入。2019年8月18日，中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，《意见》认为，到2025年，深圳经济实力、发展质量跻身全球城市前列，研发投入强度、产业创新能力世界一流，文化软实力大幅提升，公共服务水平和生态环境质量达到国际先进水平，建成现代化国际化创新型城市。到2035年，深圳高质量发展成为全国典范，城市综合经济竞争力世界领先，建成具有全球影响力的创新创业创意之都，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例。到本世纪中叶，深圳以更加昂扬的姿态屹立于世界先进城市之林，成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。
意见发布实施以后，预期敏感的二手楼市迅速反应，新一轮的更大力度的反弹酝酿中。