楼市金九银十褪色“房闹”登场：燕郊二手房价格几近腰斩(7)

　　“但有新闻说房价从每平方米4万掉到1.5万元，这是不客观的。不同地理位置、小区环境、户型朝向等因素，房屋质量不同导致价格有明显区别。在房价最高时，4万元一平方米的情况也不多，那都是质量很好的房子，现在确实有单价1.5万元的房屋，但其质量相对较差。不能用质量不同的房子的售价做对比。”前述房企销售负责人对记者说。

　　“房价下降主要指部分二手房，对于开发商而言，新房销售没有影响。首先，燕郊本来就没多少新房在售，因为5年都没有批住宅用地。过去受限价政策影响，新房和二手房价格倒挂，本来就比二手房便宜。其次，价格明显下降的二手房，主要来源于资金出现问题的投资者，释放的房源目前并不多。资金上没有问题的投资者，虽然挂牌出售，但也没有因为急于出手而降价。总的来说，有资质买房的人不多，市场上真正用于交易的房子也不多，而挂牌价与成交价是有区别的。”

　　无论是2017年还是2018年，记者在采访中都发现，燕郊新房不是商品房住宅销售的主力，目前仅有港中旅、中兴等少数项目在售。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

　　“燕郊已经5年没有划批住宅用地了，新房本来就少。就算是新房，目前也基本封顶或临近封顶，我估计也就四五千套。在2016年楼市疯涨的时候，主要也是二手房交易。这有一个好处，不存在烂尾的风险。”当地一位房地产从业者介绍说。

　　环京地区房价下降的不只是燕郊，据前述销售代理人员介绍，大厂的房价也在降，他手头的新房每平方米价格为一万三四千元。“不只燕郊，整个环京地区楼市都不景气。开发商的资金链容易出现问题，所以必须降价尽快回笼资金。此外，大型开发商之间通过收购股份的方式进行合作，我认为是已经拿到地的开发商手头没有钱，只能寻求合作。”

　　一位房企销售负责人的自述：“燕郊此前只是跟风北京涨价”

　　燕郊楼市的一个特点是，除了个别楼盘由港中旅这样的非本地企业开发，几乎所有楼盘都是本地企业开发，福成、兴达、燕达、汇福等集团公司在当地被视为“本土四大开发商”。在楼市遇冷之时，燕郊本土开发商的日子又怎么样？

　　位列“本土四大开发商”之一的一家房企的销售负责人接受《中国经济周刊》记者采访时谈及燕郊本土房企的生存现状：

　　“燕郊楼市过去的确存在地方保护主义。这不难理解，任何一个地方政府都需要培养一些本地企业。外来开发商可能赚了钱就走，只有本地企业才能源源不断地缴纳财税，为当地经济发展做贡献。

　　“北三县和通州的关系，过去是‘三个统一’，即统一规划、统一政策、统一管控，现在又多了一个统一标准，成了‘四个统一’。所以燕郊的规划不是三河市说了算，还要通州批准。燕郊已经5年没有划批住宅用地，随着经济社会的进一步发展，即便未来划拨，地方保护也很难行得通了。对于我们这样的小企业，资金实力决定我们不可能与大型房企竞价，所以未来可能连地都很难拿到。

　　“未来，我们这种企业只能退出房地产市场。首先，对于一些企业老板而言，这些年通过地产开发已经赚够钱，现在收手也很满足。其次，燕郊本地的几家企业原本就是多元化发展，比如福成有牛肉生意，汇福是粮油集团，转型上没有障碍。

　　“一些人认为，房地产对于当地发展的贡献，比燕郊的国家级高新区还要大。我不这么看，发展还是要有实体经济的带动。但可以肯定的是，房地产有重要贡献。作为一个镇，燕郊比很多地级市还要繁华。此外，随着房地产开发，大量人口聚集，有很多人来到本地工作，其中一些人来自北京，这种人口的集聚效应也为未来发展奠定了基础。”

　　而谈及此前燕郊房价是否过高的问题，他认为，“说到之前炒房，不能说燕郊没有，但又有多严重？当通州房子单价达到6万到8万元时，仅仅‘一河之隔’的燕郊，凭什么不能卖3万到4万元呢？燕郊承接的正是在北京买不起房或者没有资质买房的人。如果说炒房，那也是北京先把房价炒起来，然后才有燕郊跟风涨价。