楼市金九银十褪色“房闹”登场：燕郊二手房价格几近腰斩(4)

　　8月28日，武汉土地市场网公布的竞拍结果显示，10宗纯住宅用地不仅没有一宗在竞拍过程中触及最高价，还有7宗地块以最低价成交， P(2018)061号地块更是流拍。成交结果显示，成交9块地，竞拍起始价格合计44.18亿元，成交价格合计46.67亿元，距离合计建议的最高价(71.76亿元)相差27.58亿元，其中7宗地块是以起始竞拍价格成交。而流拍地块的出让面积在10宗地块中最大，建议最高价也是最高的。

　　而这已经是武汉短短半个月内的第三次流拍。

　　在北京，2018年1至8月，住宅用地共流拍6宗，其中4宗地块为限竞房，2宗地块为共有产权住房。今年1月就开局不利，1月北京参与土拍的住宅用地共有11宗，有3宗土地流拍，而2017年的住宅用地总共才流标2宗。

　　“各地调控政策持续深化，在‘坚决遏制房价上涨’下，房地产市场预期转变，房地产企业投资拿地更加谨慎。今年以来限房价、竞自持等方式几乎成为部分城市土拍的标配，同时以往土地价格上涨迅速，土地出让条件严苛、推出楼面价偏高成为影响房企拿地决策的重要因素。”黄瑜谈道，融资环境趋紧，房企负债率不断攀升，且今年起亦进入偿债高峰期，资金链进一步承压，也是土地市场降温明显的重要原因。

　　从具体房企的拿地金额来分析，今年19月，碧桂园、万科、保利继续蝉联去年的冠军、亚军、季军地位。不过，三家房企的拿地金额均较去年同期下降。碧桂园由去年1664亿元降至1198亿元，降幅28%；万科由去年1271亿元降至1163亿元，降幅8.5%；保利由去年1112亿元降至千亿元以内，为869亿元，降幅21.9%。

　　房企冲刺年度销售业绩，回款是王道

　　楼市变阵，现金为王。

　　天风证券研报显示，2017年44家样本房企经营现金流实现净流入324亿元，是近5年来除2016年外表现最好的一年。2018年上半年，样本房企经营现金流转负，净流出383亿元。

　　房企的现金流主要依靠销售回款和融资，这亦是房地产开发资金的重要来源。当下融资越来越难，销售回款就越发重要。

　　“我们所有行为都收敛聚焦到保证万科‘活下去’。因此回款目标的达成变得非常重要，6300 亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障。”郁亮说，“如果6300 亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

　　郁亮还透露，截至2018年8月末，万科6300亿元的年度回款目标“还有一半多没完成”。

　　回款为什么变难了？郁亮谈道，“管理动作根本没有考虑如何应对政策调控”，比如“不考虑一次性付款和分期付款的区别”。

　　这并不是万科一家的难题。天风证券研报指出，从销售回款率的情况来看，近三年来呈不断下降态势。2017年全年龙头房企和大型房企回款率分别只有66%和60%，2018年一季度更是下降到了53%和52%。以万科为例，2017年万科销售回款率为70%，2018年一季度下降到了52%。“我们认为这与部分城市严厉的网签限制政策，以及银行按揭贷款放款周期延长有关。”天风证券研报中说。

　　在广州、杭州等热点城市，新盘网签往往需要排队三个月以上，之后如果用公积金贷款，或组合贷款，又需要等待两三个月的放款周期。

　　此前，碧桂园首席财务官伍碧君也在该公司中期业绩会上称，“今年房地产按揭政策跟去年比有较大变化，导致了回款率下降，但我们全年还是有信心维持在80%以上。”公开资料显示，在2016年和2017年，碧桂园的销售回款率分别为92%和90%。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

　　分析人士认为，随着年关将近，房企的规模之争也在持续加剧，尤其面临融资趋紧的环境，房企的规模优势也是决定未来现金流的关键因素之一。预计四季度，房企为冲击年度业绩以及确保资金安全，将继续加大销售力度。

　　根据中国房地产行业协会官网公布的信息，从目前已公布销售目标的54家房企完成情况来看，今年19月销售目标完成率均值为71.74%，共有49家房企目标完成率超过50%。

　　其中，建业地产和美的置业两家房企已经超额完成全年销售任务，销售金额分别为304亿元、507亿元，目标完成率分别为105.73%和100.33%。目标完成率超过九成的房企有5家，分别为龙光地产、中国金茂、正荣地产、金科集团、中梁地产。尚有5家房企目标完成率低于50%，分别为禹洲集团、朗诗绿色集团、泰禾集团、恒泰、华鸿嘉信。

　　各大房企为了冲击销售回款，使出了浑身解数。