楼市金九银十褪色“房闹”登场：燕郊二手房价格几近腰斩(2)

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭对《中国经济周刊》记者分析说，最近的业主“维权”大致可分为四个类型：第一是同样的楼盘，老业主买完房子，最近售价降了，价格下跌的幅度从10%到40%不等，主力降价促销幅度在15%左右；第二是装修质量不如意；第三是买房时承诺的某些配套，比如引进好学校等，最终没有落地；第四则是复合型，包括多种情况。

　　“如果确实因为房价下跌而要求退房或补偿，这个理由是站不住脚的。”在杨红旭看来，房价涨跌是市场行为，购房人没有把握好购房时机，只能“愿赌服输”。

　　但现实中，购房者的理由往往是复合型的，在价格下跌的当口，也抓住了房子装修、配套等方面的一些不足。

　　“2017年以来，有些城市限价特别严厉，开发商‘另辟蹊径’，通过捆绑装修协议变相突破限价红线。在长沙、合肥等一些地方，装修合同甚至达到平均5000元/平方米。”杨红旭说，实际交房后，装修质量低于业主预期，如果在过去房价只涨不跌的预期下，“一涨遮百丑”，而房价一旦下跌，问题全出来了。

　　中央此轮调控的决心比以往任何一次都要强烈

　　“‘真金白银’的促销活动明显增多。”克而瑞发布的《2018年三季度中国房地产市场新变化》中称，在上半年，整体行业折扣在9.5折左右，企业整体让利意愿不强。

　　但从8月27日，中海地产南宁多盘联动，8折礼惠全城；8月30日，恒大针对旗下280个城市646个楼盘8.9折等特惠活动推出后，多家房企也跟进打折。9月，阳光城广西区域推出“9月购房特惠季，7大项目礼惠广西”活动。碧桂园南京仙林东四盘联动，首付一成。首开、龙湖、富力等房企也有不同程度的优惠。

　　报告认为，“预计随着房企冲刺全年销售目标，下半年势必有更多的房企加入到打折促销活动中来。”

　　外界普遍将今年三季度视作房地产市场的拐点，而在广东省房地产研究会执行会长、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同看来，2017年，一些地方推出购房摇号，实际上就是房价进入回落轨道的先兆。

　　“那时候，很少有楼盘接受以大幅低于周边二手房的价格来推售，而当时整个市场的趋势并不明朗，所以造成抢购，从而必须要摇号，但摇号的背后已经是降价了。”韩世同对《中国经济周刊》记者说。

　　杨红旭也认为，大约一年前，短周期的降温在部分一二线城市就已来临。“但在限价、限证、限签等管制之下，新盘市场表现失真。开发商或观望、或纠结已经很久了。”

　　7月31日，中共中央政治局会议对房地产市场的表态，彻底打破了观望与纠结。会议指出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

　　作为主管部门，住建部在7月31日中央政治局会议明确表态“坚决遏制房价上涨”后很快开出了“第一枪”。8月7日，住建部在部分城市房地产工作座谈会上提出，要加快制定住房发展计划，并对楼市调控不力的城市坚决问责。

　　此前，住建部联合其他部委发布通知，7月初至12月底将在北京、上海等第一批30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

　　从此前屡次提及的“遏制房价过快上涨”，到中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，仅是几字之差，但彻底改变了楼市预期。期待在“金九银十”之前，调控政策可能有所松动的房企，也彻底打消了念头。

　　多位接受《中国经济周刊》记者采访的业内人士指出，从2016年10月至今，这一轮楼市调控已持续整整两年。而这一次调控，中央的决心比以往任何一次都要强烈，楼市调控进入了长期化、常态化。

　　中国指数研究院常务副院长黄瑜对《中国经济周刊》说，“坚决遏制房价上涨”，为房地产政策走向定下基调。2018年三季度，各地调控政策继续密集出台，完善限购、限售政策，强化差别化信贷，同时调整住房和土地供应结构，因地制宜推进棚改货币化安置等。受政策持续深化影响，购房者预期出现转变迹象，市场开始逐步调整。

　　事实上，房企也预见了楼市退潮。多家房企2018年半年报显示，在上半年计提了存货跌价减值准备。其中绿地控股上半年期末存货跌价准备计提26.26亿元，万科计提15.37亿元。此外，保利发展、华夏幸福、金地集团、新城控股、泰禾集团、阳光城等，期末存货跌价准备计提均超1亿元。

　　退潮时刻谁在领跌？

　　“楼市的上涨，在过去两年当中，我看差不多相当于‘人造楼市’，是人为制造的牛市行情。”韩世同对《中国经济周刊》说。

　　中国房地产业协会发布的数据显示，北京的平均房价2015年10月为每平方米37221元，涨至2017年2月的每平方米60738元，涨幅高达63.18%。