透视拿地数据：哪些房企在上升，哪些房企在下沉？(5)

2018年房地产市场在总量上开始进入窄幅波动的阶段，投资、销售与房价三个指标周期性均被熨平。在地产政策大幅宽松面临掣肘的背景下，预计这一趋势2019年大概率持续延续。总量上窄幅波动对于房企来说意味着拿地量上适度铺排依然是最优选择，过于激进或者过于保守都是次优选择。在择券策略上要警惕拿地量的两个极端①高杠杆却仍在激进拿地的房企，未来这类房企可能面临一定去化风险，加剧流动性紧张。②土储不足而拿地仍偏保守的房企，这类房企可能会面临未来可售货值不足的情况，可能存在盈利与经营性现金流下降的风险。选取2018H1净负债率>100%的房企，以净负债率水平作为气泡大小对其作“拿地战线图”，仍处“积极扩张型”的房企需要关注。

思考2：关注深耕一二线以及18年逆势布局一二线的房企的信用基本面的边际改善。

2019年房地产市场一二线回暖的迹象明显。19年2月、3月一线城市商品房成交面积同比连续增长45%、62%，二手房市场已经领先复苏。过去两年一二线城市经历非常严格的调控政策，预计19年在边际上将有所放松，预计一二线回暖将是2019年的地产市场主线。反观三四线城市，棚改是2017-2018年推高三四线城市房价的重要因素，在这两年间大举布局三四线的房企均受益明显。而进入2019年后，各省份普遍下调棚改目标，多个省份降幅超过50%。随着棚改力度的弱化，预计三四线城市2019年景气度难言提升。我们认为随着一二线地产市场景气度的提升，深耕一二线以及18年逆势布局一二线房企的信用基本面将迎来边际改善。