透视拿地数据：哪些房企在上升，哪些房企在下沉？(4)

构建房企“拿地能级分布图”，可以更清晰地看到房企拿地城市能级分布及其变动方向。具体构建方法如下：以房企16-18年三年拿地的三四线占比作为横轴，“18年拿地三四线占比-16&17年拿地三四线占比”作为纵轴。设定横轴相对位置为纵值0%，纵轴相对位置为27%（16-18年样本房企拿地三四线占比均值），可将样本房企归类为四个象限：“三四线+下沉”、“一二线+下沉”、“一二线+上升”与“三四线+上升”。处于第一象限的“三四线+下沉”房企近三年拿地三四线占比高于平均水平且18年拿地比16&17年更为下沉，其他象限以此类推。

大中型房企绝大多数处在下沉象限。处于“三四线+下沉”象限的典型代表是新城控股。新城控股是深耕三四线城市的典型房企，2018在三四线城市新增土地储备占比高达61.8%，三四线城市的权益总占地占比达76.2%。从区域分布看，新城控股集中布局在长三角地带经济发达的三四线城市，并逐步向珠三角、环渤海地带扩张。处于“一二线+下沉”象限的典型代表是远洋集团。集团坚持深耕北京、天津、武汉、中山等核心城市，至2018年在一二线城市权益总占地占比为80.2%。在此基础上，公司确立“以点带面，纵深发展”的规划，将拿地扩展到核心城市周边的三线城市，形成分散的区域布局，规避市场风险。

城市能级逆势上升的仅有融创中国、中海地产与华夏幸福。其中，中海地产、融创中国一直是深耕一二线的典型代表。以中海地产为例，公司始终聚焦核心城市，以经济发达的省会城市、计划单列市为重点扩张方向，2018年在一二线城市拿地占比达93.8%，较上一年进一步提升。

“三四线+上升”的情况仅有华夏幸福一家。华夏幸福以产业新城开发建设为主要战略，并以此为依托布局房地产开发，因而更多布局于有经济发展潜力但发展尚不成熟的核心都市圈周边三四线城市。2016-2018年，华夏幸福在三四线城市权益拿地总额为268.47亿元，占比76.8%。但应当指出，2016、2017两年公司三四线城市拿地占比均超过80%，且总额达224.87亿元，故2018年公司拿地能级的上升可能只是暂时的区域风险分散化举措。

小型房企同样多数处在下沉象限。“三四线+下沉”状态的典型代表是龙光地产。公司深耕粤港澳大湾区及南宁区域，其一线城市布局主要位于深圳。近年来，公司继续在两广地区获取新项目，且布局进一步下沉到大湾区中三四线城市，2018年在三线城市拿地占比达到了79.2%。“一二线+下沉”的典型代表是协信地产。其土地布局以重庆为立脚点，向上海、成都、长沙等经济发达的一二线城市拓展，随后进一步扩展到镇江等经济较发达的三线城市。2018年，公司三线城市拿地占比16.1%，占比虽不高但较上年有所上升，体现了公司布局的下沉趋势。

小型房企处于“上升”象限的家数明显多于大中型房企。这些房企包括首开股份、电建地产、中交地产等，其多数一直以来深耕一二线城市，本轮能级下沉大潮与这些房企关系不大。“一二线+上升”象限中，以电建地产为例，其以北、上、广、深及省会城市为发展方向，对经济发达城市进行项目开发覆盖和战略深耕，并始终坚持如一。2018年，公司新增拿地全部位于一二线城市，使得公司土地储备进一步向核心城市集中。“三四线+上升”象限仅有美的地产、时代中国两家房企。以时代中国为例，公司以广东省内经济发展较好的城市及湖南长沙市为布局核心，整体土地储备以三四线城市为主。为分散地区风险，2018年公司进一步提升了在一线城市的拿地占比，达到了56%。

5.信用思考：在不确定的土地投资中寻找确定性

债权人视角，对房企拿地铺排更为偏好的是稳健性。首先，在拿地总量上，即拿地销售比方面要求适度铺排。“适度”的核心在于“顺势而为”，即根据所处地产周期的阶段做相应拿地的铺排，在房地产上行周期适当积极拿地，而在下行周期适当收缩战线。其次，在结构上，主要是拿地的城市能级分布上要踏准节奏，寻找景气度上行的城市进行拿地。一二线城市与三四线城市的地产景气周期往往并不一致，17-18年重仓一二线与重仓三四线的房企面临的情况迥然不同。我们已经在前文指出，拿地是一项投资，具有不确定性，评估房企拿地要从不确定性中寻找确定性。19年的房地产市场大概率出现的两个特征是总量上继续窄幅波动以及结构上一二线复苏。基于这两个确定性较强的趋势，我们提出如下信用思考：

思考1：关注拿地量的两个极端，①高杠杆却仍在激进拿地的房企、②土储不足而拿地仍偏保守的房企可能出现的潜在风险。