透视拿地数据：哪些房企在上升，哪些房企在下沉？(2)

三大维度洞悉房企拿地新变化。分析指标方面，主要考察存量与流量两方面。存量方面主要是房企的存量土储情况与去化周期。流量方面包括两个维度，一个是房企的拿地力度，另一个维度是拿地的城市能级分布。由于土地投资的不确定性，如果落实到对房企信用资质的影响，这些指标实际上在数值上并没有直接的优劣之分，而通常需要结合房企其他方面的经营情况来做具体判断。因此本文后续的分析将以陈述事实与解释事实为主，而辅以通过房企拿地行为来判断房企信用资质的差异。

2.存量土储视角：房企去化周期几何？

土地储备是多多益善吗？未必。土地储备是房企某一时间截点的存量未开发土地储量，其对房企信用资质的积极影响在于：土地储备越丰富代表（1）房企未来可用于开发形成销售额的潜在货值越大、（2）房企账面可供变现以应对流动性风险的资产越厚。但土储也非多多益善，尤其是在目前房价地价不再趋势性上涨的背景下，房企都在强调“快周转”，过多的土地储备反而形成了一定的资金占用。

样本房企土储的平均去化周期在3.81年，中型房企去化周期相对较短。我们整理了房企截至2018年H1的存量土地储备情况，通过“土地储备总货值/2018年销售额”指标计算去化周期，样本房企平均去化周期在3.81年。分规模统计来看，大型房企平均去化周期3.87年，中型房企平均去化周期3.78年，小型房企平均去化周期3.93年。不同规模房企去化周期差异并不明显，中型房企平均去化周期相对较快的一个可能原因是其存在冲规模的诉求，加强了周转效率的提升。

样本房企中，中交地产、金融街、华发股份、远洋集团、宝龙地产、泰禾集团、中国铁建、龙光地产、光明地产与天房发展的土地储备去化周期较长，去化周期均在5.5年以上。蓝光发展、路劲基建、滨江集团、金科股份、当代置业、招商蛇口、万科、花样年、正荣地产与金辉集团的土地储备去化周期较短，去化周期均在2.7年以下。图3列出了样本房企土地储备总货值以及去化周期的具体数据。

3.拿地力度视角：哪些房企在收缩，哪些房企在扩张？

总体来看，2018年房企拿地趋于谨慎。57家样本房企数据显示：房企2016年平均拿地销售比为0.37，2017年提升至0.47，2018年回落至0.27。房企通常在销售端好转后加大拿地力度，拿地力度具有一定的顺周期特征，17年拿地力度的加大反映了房企在销售高增长背景下对未来的乐观预期，而18年拿地销售比大幅回落也反映了“房住不炒”后开发商对未来预期普遍转为谨慎。

大中型房企拿地销售比回落趋势更为明显。大型房企、中型房企、小型房企2016/2017/2018年拿地销售比分别为36.8%/44.6%/24.4%、37.2%/48.2%/26.1%与35.3%/47.9%/34.2%。我们在地产债系列思考之一《哪些房企在加杠杆》中指出，截至2018H1，大中型房企杠杆率绝对水平高于小型房企，大型房企已开始去杠杆，而中型房企仍在加杠杆。大中型房企2018年拿地销售比回落趋势更为明显，反映其在杠杆率高位以及18年销售去化与回款普遍不佳的背景下，为防范流动性风险主动对土地投资行进了收缩。

具体到样本房企来看，在整体拿地收缩的背景下，天房发展、中国金茂、融信中国、远洋集团、首开股份、碧桂园、泰禾集团、金融街、金辉集团和新希望地产等房企2018年土地投资相较2017年收缩力度更为明显，拿地销售比同比降幅达到35%以上。同时也有部分房企2018年土地投资逆势扩张，拿地销售比同比有所增长，包括光明地产、华远地产、合景泰富、大华集团、北辰实业、中国铁建、绿地控股、龙光地产、电建地产与荣安地产。图6给出了样本房企2016-2018年拿地销售比的详细数据。