风向变了!学区房最后疯狂?北京西城区成交量翻倍,深圳卖疯!二手老房每平19万,还值吗(2)
不过,从长远来看,多位受访人士均告诉21世纪经济报道记者,政策调整,对于长期以来畸高的西城学区房价,可能会有一定的调整作用,但影响不会太大。
一位房地产分析机构人士告诉记者,过去三年间,由于严格的需求端政策限制,北京二手房价格出现了明显的回调,其中西城区的价格相对稳定,这很大一部分是由于学区房的支撑。
实际上,从中国房价行情平台上的4月二手房价来看,西城区各个小区的房价都较为稳定,同比基本呈现正增长。
数据来源:中国房价行情平台
多校划片一定程度上被认为会削弱学区房的价格优势。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,通过此类学区的政策调整,客观上为学区房降温。同时也改变了教育的方式,使得小学教育更加规范,也促进教育教学资源更加合理配置,其对于促进教育公平和房住不炒等都有积极的作用。
“由于学区房的价格更多是学区价值赋予的,理论上来看,在多校划片后,普通小学的学区房将来有可能会涨,‘牛小’的学区房将来有可能会跌,教育资源均摊后,片区内的房子价格都会趋于持平的”,上述分析人士告诉记者,而从北京已有的多校划片经验来看,过去学区资源不均衡的朝阳区,学区房受到打击最大。而对于西城区这种整体教育资源优势明显的区域,划片后,虽然会对某些顶级学区房价格有所影响,对于整体价格的打击不会太大。
深圳学区房成交火爆:价格涨幅超出平均水平
“学区房最近都卖疯了,好一点的出一套马上成交一套,有的小户型对比去年甚至一平米涨了好几万。”5月7日,一位深圳房地产中介人士说。
4月底,在深圳本地“民心桥”电台节目中,就有家长听众向深圳市住建局局长张学凡提问称:福田百花片区的学区房现在已经涨到15万、16万一平米了,远远超出了老百姓(603883,股吧)的承受范围,政府对这种情况有没有管制或应对措施?
百花片区称得上是深圳最著名的学区,名校云集,尽管片区很多都是楼龄超过20年房子,但某中介网站的信息显示,二手房挂牌均价普遍在10万以上,甚至有挂牌价达到18万、19万的。以其中一套挂牌价超过18万的房子为例,该网站的成交记录显示,去年3月底成交的同户型、同朝向房子,单价为14.1万。
对于上述家长听众提出的问题,张学凡回应称,需要从两个方面去考虑,一是教育部门需要增加优质学位;二是住建部门对于恶意涨价行为需要进行管控。
深圳人有多么热衷买学区房?
在深圳,公办学校的总体质量相对更高,而在各区积分入学的政策中,想要进入名校,户籍和学区房几乎是必备的敲门砖。一位今年即将送孩子读小学的深圳家长向记者介绍,他最心仪的学校是龙华区外国语学校,这是一所九年一贯制学校,以前一类学生(拥有该区户籍和学区内商品房,在积分入学中位于优先级)都可能进不去。虽然他早早为孩子买好了学区房,去年也落了深户,但仍然不敢保证一定能进得去。
另一位家住宝安区的家长则表示,为了让儿子接受更好的教育,她提前一年到福田区买好了学区房。
根据深圳贝壳研究院的一项数据,今年2-3月,学区购房目的在所有购房行为中占比为18.8%,对比1月的12.5%大幅上升,并且超过了改善需求的占比。
深圳合美居地产创始人赖沸新曾向21世纪经济报道记者表示,基本带点学区的房子,一套涨个20万,很容易出手。
赖沸新工作的主要区域靠近华为总部,买房的客户中不少是华为员工。赖沸新认为,每年深圳那么多新引进的年轻人才,很快面临着结婚、生小孩,就要考虑学区房的事情,这些大公司的员工,你完全能够想象他们对教育、对学区房有多么重视。何况,学区房既是解决子女教育问题的刚需,同时也可以当作是一种投资品。
“完全是供不应求。好的学区房,大势平稳的时候,它都会涨一点,总体来看,这几年肯定是领涨其他所有类型的房子。”赖沸新说。
图/图虫
家长追逐学区房的背后,一个最大的原因在于优质学位的稀缺。尽管这是各地普遍存在的情况,但对于深圳而言,供需矛盾或许更为突出。
从2018年的数据来看,在一线城市中,深圳在校小学生人数仅低于广州,超出北京和上海,但小学数量却远低于北上广;深圳的普通中学在校生人数最少,普通中学数量同样大幅低于北上广。近几年,深圳多个区都曾发布学位缺口预警。
2018年北上广深在校中小学生情况,数据来源:各地统计公报、统计年鉴及教育统计手册