风向变了！学区房最后疯狂？北京西城区成交量翻倍，深圳卖疯！二手老房每平19万，还值吗

　　导读：北京西城区4月30日发布了义务教育阶段入学政策，正式宣布“幼升小”多校划片，北京学位房的成交量在“五一”假期由此迅速放大。而在此前广州天河区则提出公办初中“多校划片”，深圳则强调“实际居住”，小学学位锁定六年、初中锁定三年。

　　这一系列的变动，让北广深的楼市也随之出现了微妙变化。

　　来   源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

　　记   者丨宋兴国 王帆 陈洁

　　编   辑丨林虹 黎雨桐

　　北广深的学位房改革在"五一“假期被迅速引爆。

　　“五一”前夕，北京市西城区突然发布了一则学区新规，宣布西城区从2020年7月31日起将执行多校划片政策。作为北京教育资源最为优越、同时也是多校划片政策执行最晚的一个区，西城区的政策变动，迅速引得市场快速反应。

　　而在此前广州天河区则提出公办初中“多校划片”，深圳则强调“实际居住”，小学学位锁定六年、初中锁定三年。从5月5日开始，广深两地进入轰轰烈烈的中小学招生报名时期，政策的变化对当地的学区房将迎来何种冲击？

　　“每上一套没占用的都得抢”。当记者以购房者身份问起近期丰汇园小区的交易状况时，某房产中介机构经纪人张浩（化名）如是说。

　　图/图虫

　　“五一”北京西城区交易量同比、环比均超100%

　　机构数据显示，“五一”期间西城区交易量环比和同比增长均超过100%。而由于学区房大量交易带来的交易结构变化，也使得区域成交价格呈现上浮态势。

　　“当天就有人调高了挂牌价”

　　前述某房产中介机构经纪人张浩说起的丰汇园小区，由于其划片对口学位是西城区宏庙小学，不仅是北京市级重点小学，学生直升北师大实验中学的比例也达到了80%，这让丰汇园成为了北京知名的“学区房”校区。

　　3年前北京学区房价格大幅上涨的行情中，这里就曾以1200万元价格售出了一套39平米的二手房而名噪一时。到近期为止，这个小区的房价依旧高昂，中国房价行情网的数据显示，丰汇园小区4月的成交均加达到了191310元每平米。

　　“政策出来当天就有人调高了挂牌价”，张浩说，但即便如此，由于买方和卖方仍然都十分急切，德胜、金融街(000402,股吧)和月坛这三个“牛小”集中的片区，成交都十分火热。丰汇园每天都有近十套成交，尤其是学位没被占用的，更是每一套都十分抢手。

　　西城区新的政策规定，自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。同时，自2020年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位（符合国家生育政策的除外）。

　　这让买方的心情十分急切。一位小长假期间看了2套金融街附近学区房、但都由于“下手太慢”没能成行的家长告诉21世纪经济报道记者，由于金融街学区的六所小学有四所“牛小”，强弱差距较大，很多家长为了提前锁定学区，选择在“五一”期间提前入市。这也是为什么被认为“西城最强学区”的德胜和金融街，这次成交最为火爆的原因。

　　另一方面，张浩告诉记者，由于业主担心学区划片后，长期来看还是会影响学区房价格走势，因此想在短期内选择出售的也不少， 导致实际成交价格与挂牌价会有偏差，“还有的谈”。

　　而身处非“牛小”学区的板块，业主心态则十分稳定。一位去年底在广安门内、牛街学区购买了一套学区房的业主告诉记者，由于广安门内、牛街学区的学校实力相对比较均衡，没有特别的“牛小”，所以他所在的小区五一期间挂牌价都十分稳定。

　　同时，张浩告诉记者，由于大量购房者是出于锁定学位的目的，所以“五一”期间的成交也以小户型为主，而由于小户型的价格往往较高，这也拉高了近期西城区的整体成交房价。

　　贝壳研究院在近期发布数据称，由于4月30日晚上学区房政策的出台，西城多校划片使得部分家长为了教育的确定性加快入市，“五一”期间西城交易量同比和环比增长均超过100%，尤其是金融街和德胜片区。

　　长期或平衡内部价格？