“三道红线”终结地产金融红利(3)

　　中国恒大管理层在今年中期业绩会上通报称，与2020年3月底提出“高增长、控规模、降负债”发展战略时相比，一个季度内负债已经降了400亿元。中国恒大首席财务官潘大荣表示，下半年要以最大决心、最大力度降负债，“力争2020年到2022年，有息负债平均每年减少1500亿元。”

　　这已经不是中国恒大第一次提出降负债，在2018年中期业绩会上，中国恒大总裁夏海钧就曾表示，要在2020年将净负债率降至70%，并称这是行业合理的水平。显然，这一目标并未达成。据诸葛找房统计，截至今年上半年，中国恒大的有息负债额达9221.43亿元，较去年年末还增长了8.36%。

　　如今“三道红线”压顶，10月23日，中国恒大提前赎回一笔本金总额15.65亿美元、年利率11%的美元债，至此，公司在今年已无任何需要偿还的债券。这是中国恒大10天内第三次偿还大额债务，累计还债总额达到294亿元。

　　还债的钱从哪里来？

　　“如果房企处于‘红档’，负债规模不能扩大，通过卖房还债，负债率自然可以降低。跟普通人买房一样，贷款后开始赚工资还款。”一位房地产业内人士说。

　　“加大销售与回款”也被恒大管理层列为首要的降负债措施。9月7日，中国恒大宣布至10月8日，全国楼盘七折销售，计划在“金九银十”的两个月累计实现2000亿元销售。而根据中国恒大公告的数据，9月1日至10月8日间，实现合约销售金额1416.3亿元，8月，这一数字还是514.8亿元。能否在“金九银十”达成2000亿元的销售额仍未可知，但恒大在9月1日至10月8日这个时段每平方米房屋的售价比8月下降超过1000元。

　　放量销售，正成为国内房企的选择。从传统意义上属于销售旺季的9月的数据来看，据房地产信息服务商克而瑞统计，全国百强房企9月实现操盘销售金额11905.6亿元，同比增长29%，环比增长22%。但业绩增长的背后是供应量更大幅度的增长，30个重点监测城市9月供应面积环比增长了37%，远高于成交涨幅。

　　克而瑞在报告中也称9月规模房企的去化率水平呈下降趋势，“不少房企全年业绩目标完成度较低，当下销售、去化承压。”换句话说，房子并不好卖。

　　“‘三道红线’对一些房企而言相当于一边借不到新钱，一边还得赚钱去杠杆，这就要求企业把存量项目卖好，但现在市场行情不是很好，压力会比较大。”有上市房企管理层人士向记者直言，除了通过销售加快回款，房企还将控制拿地节奏。

　　而土地市场已经开始降温，房企拿地的积极性在下降。9月，土地成交溢价率下滑的同时，流拍现象明显加剧，克而瑞重点监测的城市土地流拍率上升至9.3%。孙宏斌在8月底就曾表示，“现在是土地市场风险最大的时候，土地拍得贵，不是很好的拿地时机。”

+1