“三道红线”终结地产金融红利(2)
“一些地方的房地产价格开始反弹,金融资源有可能再次向高风险领域集中。”今年8月,银保监会主席郭树清在《求是》撰文提醒称,房地产泡沫是威胁金融安全最大的“灰犀牛”。
“我们几年前就觉得应该是这种趋势,只是不能确定什么时候政府会来公布这样的政策。” 9月末,万科董事会主席郁亮在谈及“三道红线”时表示,因为房地产业里金融的比重越来越高,金融资源被过多占用,这对经济而言不是好事,到一定程度,国家一定会采取措施。不到一个月之后,郁亮再度谈及“三道红线”时称,这反映出国家不希望房地产行业占用过多金融资源,行业将从国家支柱产业回归到普通行业。
房地产业占用金融资源的情况如何?《2020年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示,截至2020年上半年,金融机构各项贷款余额165.2万亿元,其中房地产贷款余额47.4万亿元。从新增贷款量来看,几乎每增加4元贷款,就有1元流向房地产。尽管在47.4万亿元贷款余额中,个人住房贷款超过30万亿元,房地产开发贷款为11.97万亿元,占比约四分之一,但这只是房企有息负债的一角。
有房企融资部门人士向《中国新闻周刊》介绍,从房企融资渠道来看,集团公司多通过债券融资,如今年1到7月,房企境内发债累计净融资规模超过1400亿元,较去年同期不到100亿元大幅增长。而具体到项目公司,除了开发贷款这样的标准贷款,还有其他非标贷款,常见的就是信托公司通过银行向房企发放委托贷款,“一般是一对一定向谈,利率可以达到7%~9%。”
金融资源向房地产倾斜催生了郁亮所谓的“金融红利阶段”,他认为2002年全面实施土地招拍挂制度之前为土地红利阶段,谁有关系能拿到地就能赚钱,而2002年后进入金融红利阶段则是“谁有能力获得银行、资本支持,就能买更多地。”
“哪怕是精装修房屋,每平方米建设成本可能只有2000元左右,但地价动辄每平方米一两万元,房企一直在加杠杆撬动更多土地资源。不能用贷款买地,这是国家明令禁止的,但项目公司拿地的钱一般都来自股东借款。”前述房企融资部门人士解释说,“一般由项目公司拿地,其会向股东,也就是集团公司借款,支付土地款,再从信托公司获得一笔贷款偿还这笔借款。很多信托项目的资金用途就包括‘偿还股东借款’,规避了买地,而集团公司在收回借款后可能再用于投资其他地块。”
央行在《中国金融稳定报告(2018)》中就提出,防范房地产领域的不当和过度融资。如对负债率偏高以及大量购置土地、具有囤房囤地和市场炒作行为、制造地王现象等的房地产企业进行融资限制等。
“过去几年基本上都是依靠高杠杆、高周转模式,做得比较极致的房企发展就比较快。”前述上市房企管理层人士介绍,“比如一家房企有20亿元资金,不加任何杠杆,如果买一块地需要15亿元,剩下5亿元自有资金作为建设费用,房企一般能有8%~10%的利润就算比较高,可能过3年之后房子全部卖完,回到手上22亿元,非常慢。”
“但如果拿15亿元投三块地,剩下的资金缺口靠融资,一次推进三个项目,同时手上还有5亿元自有资金,同样是3年后,每块地都可以带来两亿元利润,再去这样投,就可以不断翻倍,越来越快。”这位管理层人士说,“地产圈都开玩笑说有些房企几乎是一天拿一块地。一旦通过‘三道红线’限制房企债务增长空间,这套逻辑就将不再适用,房企也失去了几年前通过加杠杆快速发展的机会。”
北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池向《中国新闻周刊》分析说,在房地产业快速发展阶段,市场去化很快,房企能够迅速收回资金,高杠杆风险不容易暴露出来。“但在目前限购、限贷、限价、限商、限售的严厉房地产调控政策下,房地产销售缓慢,很难迅速收回资金偿还负债,由此会增加企业的资金成本,减少企业利润,不利于企业稳健经营。”
在融创中国中期业绩会上,融创中国董事会主席孙宏斌称,“鲤鱼跳龙门已经基本不可能,排名前十的房企基本固化。”
而在郁亮眼中,“三道红线”为金融红利阶段画上句号,“2021年后进入管理红利阶段。”
房企怎么办?
从诸葛找房统计的100家上市房企的数据来看,今年上半年房企的有息负债规模还在提升,达到7.8万亿元,相比2019年末上涨6.82%。而如今房企已经开始去杠杆,特别是参与8月20日座谈会的12家“重点房企”。
除了融创中国明确给出“三道红线”达标时间表,中国恒大也提出了降负债的计划。