2019深圳楼市火出独立行情:二手房成交量同比增近

　　集政策“宠爱”于一身的深圳楼市，在2019年走出了独立行情。

　　2019年初，深圳获二手房增值税减半、粤港澳大湾区规划等红包，8月份领中国特色社会主义先行示范区政策红包，“双11”发豪宅税调整红包……2019年，深圳一、二手住宅合计成交115033套，较2018年上升22.3%。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《每日经济新闻》记者分析认为，相较于其他一线城市稳中有降的行情，深圳楼市信心明显提升，交易量价稳中有升，一枝独秀；政策利好频频远超预期，实属异军突起；粤港澳大湾区规划落地，中国特色社会主义先行示范区等赋予了深圳全新定位，使得深圳房地产市场更加互通互联。

　　新房成交量创“深八条”后新高

　　随着新房供应速度加快，2019年全市一手住宅网签量继续上升。据美联物业数据，2019年深圳新房项目共获得136次预售许可证，共新增预售85365套商品房，较2018年增加23.9%。其中住宅的总获批套数为46509套，较2018年增加21.1%。不过，住宅获批套数占全市商品房总获批套数的比例稍下降至54%。

　　住宅供应速度加快，同时新房成交同比大升。2019年深圳一手住宅成交37884套，同比2018年上升28.9%，总成交面积约372.45万平方米，创2016年10月“深八条”出台后成交新高，但仍未回到2014年、2015年高位水平。

数据来源：美联物业全国研究中心、深圳市住建局

　　从月度走势来看，除了春节月为传统淡季以外，2019年其余月份的成交量基本在2500~5000套区间内。尤其2019年最后一个月表现优异，全市一手住宅网签量创下2016年3月以来新高，共成交4861套。

　　分区域来看，宝安和龙岗成交量均超万套，遥遥领先其他区域。不过宝安成交量同比大幅上升，龙岗成交量微降。2019年，深圳近一半的一手住宅成交量来自宝安，共17699套，成交量同比上升53.1%，全市成交占比达47%。

　　宝安虽为今年一手住宅供应大户，但独占风头的仍是福田、南山的豪宅日光盘。2019年10月底，香蜜湖的豪宅盘深业中城开盘，前期要求购房者认筹500万元，共冻结139.7亿元。即便如此，每平方米均价13万元的192套房源仍被抢购一空。位于前海的招商领玺、颐湾府中签率同样开盘即售罄。

　　然而并不是所有区域新房成绩均如此乐观。据乐有家研究中心数据，2019年深圳有3个区域的成交量下降，罗湖跌幅最大，为37.7%；其次为龙岗，跌幅20.4%；南山跌幅最小，为2.6%。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，2019年全年政策利好不断，市场信心明显提升，大幅刺激楼市成交。预计2020年开发商仍将加快新房入市步伐，带动一手住宅成交量的上升，同比增幅约在5%~10%。不过新房定价将愈趋理性，稳中微升。

　　“双11”豪宅税刚调整时，业内人士认为对新房是利空。深圳市南山区乐有家门店经理陈阳表示，热点区域二手房消化非常快，成交周期明显变短，导致部分购房者无房可买，不得不将需求转向新房或相对冷门区域的二手房，原本带客、去化都不太理想新楼盘，在年末情况也有所好转。

　　二手房成交量同比增近两成

　　利好政策频频刺激，市场信心提升明显，深圳楼市打破2018年冰封状态，二手住宅成交量上扬。2019年全市二手住宅共成交77149套，面积约634.7万平方米，成交套数较2018年上升19.4%。

数据来源：深圳中原地产研究中心

　　从月度成交量走势来看，受春节假期因素影响，2019年2月成交量为全年最低位，仅成交1997套二手住宅。自2019年3月深圳下调首套住宅贷款利率后，客户入市意愿增强，同时受下半年中国特色社会主义先行示范区规划及“豪宅税”标准降低的利好刺激作用，全市第二、三、四季度的二手住宅备案量明显高于第一季度，个别月份的备案量甚至超过7000套，年末最后一个月甚至接近10000套。

　　宝安不仅在一手房成交方面夺魁，二手住宅成交占比攀升至首位，并以18417套的成交量首次超越龙岗，同比上升35.5%，成交热点片区仍分布在宝安中心区；龙岗二手住宅成交17818 套，仅次于宝安，同比上升20.2%，成交热点片区仍分布在布吉、横岗及龙岗中心城片区。

　　“双11”豪宅税调整后，对福田、南山、宝安等原本豪宅占比高的区域利好更大，导致成交活跃度较高，不少区域出现业主抱团控盘引起监管层注意并被约谈、强制停止网签。龙岗政策利好影响较小，但因总价低依然受刚需欢迎。