长沙商品房价格核定的争议：有楼盘比周边房价高四成(2)

　　今年3月，长沙湘江西岸洋湖新城的珠江颐德公馆（又名珠江柏悦湾）的住宅（毛坯）在拖延一年入市后，核出的单价14500元比周边房价高出了约四成，长沙住宅按成本法核价后，被市场认为反而助长了“捂盘”。

　　此前，按照长沙2017年6月29日联合印发的《长沙市商品房销售价格明码标价监制操作规程》（长发改〔2017〕236号）文件精神，项目申报预售许可，2016年10月无销售记录，但预售审批均价在长沙市房地产调控以后审批的，且申报业态、品质无显著差异，以预售部门或价格主管部门出具的已审批均价询价。

　　根据中国房地产报的报道，2018年7、8月间，在这个项目北侧，位置更接近市中心城区的中国电建地产·湘熙水郡项目，经长沙市商品房销售明码标价审核监制部门联合审批的90-144平方米刚需房源，销售均价为9540元/平方米，144平方米以上的非刚需房源均价也仅为10276元/平方米。

　　当时，珠江颐德公馆项目申报业态、品质与湘熙水郡项目无显著差异，询价单价（毛坯）或只能在12000元左右。

　　14500元的单价放之现在依然属于高端楼盘的价格。

　　作为GDP万亿俱乐部会员，排在长沙之前只有11个城市。但从房价来看，长沙周围省会城市，只有贵州省贵阳市略低一些，4个邻居就有3个的新房价格高出长沙不少。

　　易居房地产研究院的数据显示，今年前10个月，长沙新建商品住宅成交均价为9462.2元/平方米。而围绕其的相邻省会城市湖北武汉前10月新建商品房成交均价为12623元/平方米；近几年发展势头很足的贵州贵阳这一数据为8571元/平方米；一线城市广东广州则约26195元/平方米；江西南昌前10月新建商品房成交均价为12768元/平方米。

　　诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱指出，长沙自2018年6月25日楼市调控政策实施以来，二手房市场成交出现下滑局面，业主为吸引购房者成交积极下调价格，长沙年内挂牌价格持续下降，但降幅不大。今年前9月，长沙新增挂牌量526865套，同比上升4.1%，挂牌价格12458元/平方米，同比下降6.8%。目前的长沙房地产市场处于底部的平稳运行中，在当前整体市场严峻的背景下，短期难以会升。

　　事实上，自2018年6月25日，长沙发布非常严厉的楼市调控政策——不仅限购限售，符合资格的购房者首套房取得产权证满4年后方可买第2套，珍贵的房票限制了需求，也让长沙的房价很稳，甚至稳中有降。即使长沙近两个月开展的房交会，给出了一些优惠活动，长沙的成交依然波澜不惊。

　　争议不断

　　对商品房限制利润的做法，其他省市早有先例。

　　2012年5月24日，海南省海口市发布的《海口市限价商品住房管理暂行办法》指出，限价商品住房具体销售价格应当按项目用地土地出让价格及开发成本、建筑安装成本、税费和利润（不得超过6%）等完全成本因素确定。

　　同年9月29日，海南省三亚市发布《三亚市限价商品住房管理暂行办法》，同样要求限价商品房利润不超过建设成本的6%。限价商品住房销售价位（含最高限价）应当在土地出让前提出，并作为相关土地出让的前置条件。具体销售价格按土地出让价格和开发成本、建筑安装成本、税费和利润等完全成本因素确定。

　　2012年10月19日，陕西省住建厅与陕西省物价局联合下发《关于加强商品房价格成本利润测算进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知》，要求“按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，全省房地产项目合理利润率应控制在10%左右。”

　　值得注意的是，2012年的限利政策相继发出后，市场的争议一直未有停歇。有的观点认为，房地产行业的高利润时代行将结束。也有观点表达了担忧，开发商为了利润会偷工减料，从而引发“房脆脆”。

　　时任中国房地产业协会副会长顾云昌认为要控制房价首先要控制地价，而不是限制开发企业的利润率。开发商拿地的时间和拿地的价格不一样，即使相邻地块也有一定的差异，单纯用成本的方法来核算，一不合理，另外也不太容易操作。