长沙商品房价格核定的争议：有楼盘比周边房价高四成

　　12月11日，湖南省长沙市发展和改革委员会发布的《关于明确长沙成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》正式生效，明确商品住房价格由成本+利润+税金构成，利润率在6%～8%。

　　业内分析人士指出，该《通知》的出台是对长沙此前相关政策的延续和具体说明。这种类似限制利润的做法，一方面有助于防范房企随意虚高报价、过度追求利润等做法；另一方面政策执行起来存在争议，很难落地执行。

　　今年年初，长沙就有楼盘因为核定价格高出周边同品质楼盘四成，而不断被购房者诟病。不论开发商个体管理项目的能力，定下了硬性6%～8%的利润区间，是有力降低商品房价格，还是助推了房价上涨，是否切合房地产市场发展规律、实际情况，一直是这场争议所在。

　　与此相伴的长沙房价可谓稳如泰山。这个2018年GDP达到11003.4亿元，经济总量在全国34个重点城市（直辖市、副省级城市和省会城市，不含南宁和拉萨）中排名第12的城市，新建商品房平均单价在万元左右，如果带有较好的学区，二手房均价近2万元/平方米。与周围的武汉、贵阳、广州、南昌等省会城市房价相比，堪称价格洼地。

　　“对于财务和营销等费用过高的企业，利润难以做高”

　　《通知》详细列明了成本的构成，包含楼面地价，前期工程费（规划设计、三通一平等），房屋建筑安装工程费（住宅土建（含基础）工程费、安装工程费等），小区内公共基础设施及附属公共配套设施费，管理费用，销售费用，财务费用，以及行政事业性收费和基金。

　　利润指的是商品住房开发经营企业按规定计提的利润。利润的提取以上述成本前四项之和为基数，乘以平均利润率（6%～8％）。

　　《关于明确长沙成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》的附表。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次长沙政策从成本管控的角度设定利润，是回归工程项目的成本定价法。一些科学管理的工程项目，可以获得更高的利润，而对于一些财务和营销等费用过高的企业来说，利润则难以做高，这会鞭策房企进行科学的项目投资和操盘。

　　“商品房售价背离市场经济”

　　《通知》表明，这是就《关于进一步完善我市新建商品住房销售明码标价监制有关事项的通知》（长发改价调〔2018〕241号）中商品住房价格采用成本法监制的价格构成的具体说明。

　　2018年10月23日生效的241号文件对价格监制适用范围和实施区域进行了明确。

　　凡长沙市范围内新建商品住房(不含保障性住房、经济适用住房、定向开发、单位自建房、拆迁安置房)均应按规定办理新建商品住房明码标价监制手续。

　　“限房价、竞地价”商品住房销售价格由国土部门报市土委会确定价格后按程序进行监制。个别无法按以上方式监制销售价格的，可采用价格会商形式确定销售价格。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟指出，此次政策并非是全新的内容，长沙在2017年就发布过同类型的政策。当时，主要针对限房价的商品房，即上述“限房价、竞地价”商品住房中的限房价的商品房，也是长沙大量的供应的商品房住宅里的一类，而非政策保障房。

　　长沙市发改委2017年11月30日曾在官网发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》，其中对限价商品住房的解释是，按合理标准建设、政府限制销售价格的商品住房，不含住保部门建设和提供的保障性住房。

　　澎湃新闻记者看到，“第六条，限价商品住房基准价格的计算”内容与此次《通知》大体相同，包括利润率的区间同样为6%～8%。当时，长沙市发改委列明该《办法》有效期为2017年12月11日至2019年12月11日。

　　长沙市发改委2017年11月30日在官网发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》中，关于限价商品住房基准价格的计算，与此次明确的内容如出一辙。

　　张大伟分析认为，限利政策很难落地执行。他说，6%～8%的净利润不算低，但是按照项目计算，而不是看开发商投资额计算，只有拿地早的开发商能达到这个利润，随着地价上涨，很多企业已经很难达到这个区间的利润了。并且，各家企业成本不一样，简单的建安成本就可能有几千元的差距，资金成本从3%～20%都有分布。按这个简单的价格公式规定，会造成同一区域商品房售价背离市场经济规律。

　　助长“捂盘”？有楼盘核出价格高周边四成