报告：核心城市房价涨速略有减缓 二手房成交量继续下降(3)

在“一城一策”和强调地方政府稳定房价主体责任的背景下，热点城市房价上涨将直接导致调控政策的出击或加码。由于“限购”、“限贷”等政策对短期住房需求有直接的抑制作用，预计短期内热点城市房价涨幅将进一步收窄，交易量下降。对于这些城市的非核心板块，当住房投资需求减退时，短期房价还可能面临下跌。

三、对策与建议

1.大力推进公共服务均等化，缓解住房长期供求矛盾

房地产需求与城市公共服务息息相关。公共服务的不均衡，不仅表现为不同区域公共服务水平的巨大差异，更表现为同一区域内部公共服务水平的较大落差。公共服务在空间分布上的极不均衡，是导致住房结构性短缺的重要原因。单纯地扩大住宅用地供给，并不能有效缓解住房供求的结构性矛盾。这需要优化各级政府的财权与事权划分，大力推进基础教育、医疗、公共交通等公共服务的均等化。通过公共服务的均等化，平衡住房需求的空间分布，促进存量住房资源的有效利用。

2.稳定宏观货币供应，加强住房信贷管理

历史经验表明，房地产市场和金融市场密不可分，货币供应量的稳定是房地产市场平稳的前提。稳定房地产市场，首先需要从宏观上维持货币供应量的相对稳定，避免大水漫灌或过度紧缩。

从微观上看，按揭贷款是达成房地产交易的重要前提，差别化信贷政策是控制住房投资投机最为直接有效的政策手段。房价上涨压力较大的城市，可以提高二套及以上住房首付比例，升级二套及以上房贷的认定条件，实现对住房投资投机的精准抑制。为避免其它信贷资金流入房地产市场，同时还需要加强对各类非房地产信贷的用途管控。

3.进一步明确地方政府稳定房地产市场的主体责任，同时将租房市场稳定纳入各地政府目标

房地产市场属于地域性很强的市场，将城市政府作为稳定房地产市场的第一责任人契合经济规律。应进一步明确各城市政府稳定房价的主体责任与上级政府的监督指导责任。为稳定市场预期，房价短期波动较大的区域，还可进一步明确稳定房价的短期数量目标。对于局部房价的异常上涨，实现及时预警和“露头就打”。

发展租房市场是建立完善住房市场长效机制的重要组成部分。长期以来，租房市场被社会所忽视，租房者权益未得到很好的保护。应将稳定租房市场纳入各地政府稳定房地产市场的重要目标，大力规范租房市场秩序，打击中介及各类租房管理机构试图操控、垄断市场行为，防范租金的异常上涨。

4.利用新技术手段强化市场监测，实现市场风险的实时预警

与股市等资本市场相比，房地产交易属于低频、大额交易。房地产市场的规律性、可预判性相对较强。加强人工智能、大数据等新技术手段在房地产监测领域的应用，加大对地价、房价、房地产舆情及交易量等的监测力度，实现对市场风险的实时预警。及时发现和预判市场动向，实现事前预调，减少事后调控。