报告：核心城市房价涨速略有减缓 二手房成交量继续下降(2)

与三四线城市相比，准一线及二线城市具备更强住房需求增长潜力；与一线城市相比，准一线及二线城市房地产市场调节手段又相对薄弱。这导致准一线及二线城市房地产市场相对易涨难跌，一旦房价回暖，房价上涨的持续时间也要长于其它等级城市。

4.三四线城市房价涨速继续下降

三四线城市纬房指数监测显示，2019年5月，三四线城市房价平均环比上涨0.011%，涨速比上月收窄0.052个百分点。118个三四线样本城市中，上涨的城市为63个，比上月减少3个，上涨城市占比为53%。2019年5月，廊坊（燕郊）房价环比下降2.07%，跌幅比上月扩大0.34个百分点，进一步确认了2018年12月以来环京房价持续快速上涨“小阳春”结束。

与一二线城市相比，三四线城市房价持续上涨的动能不足，政府的市场调节手段也更为有限。部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后，因后续需求不足，房价将进入下跌阶段。

注：城市数据一般不包括下辖县级市及县；由于每月都将根据最新数据对所有指数进行重算与修订，不同版本的指数可能会有细微差异，以最新版本为准；廊坊房价主要根据廊坊市燕郊板块数据编制。

5.经连续下降后，核心城市住房租金略有回涨

反映全国22个核心城市住房租金总体变化纬房租金核心指数显示，核心城市住房租金在3月、4月调整之后，5月份略有反弹。2019年5月，核心城市住房租金指数为104.16，环比上涨0.19%，同比上涨1.67%。由于一年一度毕业就业季到来，租房需求增加。受季节性因素影响，预计后续几个月核心城市住房租金有望保持稳中有升的态势。

从更长时间看，2018年7月前后，受长租公寓企业炒作、毕业季到来、租房市场清理等因素的叠加影响，部分重点城市租金大涨。2018年下半年，在政府整顿市场秩序等诸多因素的综合作用下，租金逐步回落。预计2019年的租金上涨将表现得相对温和，部分经营方式相对激进的长租公寓经营企业将面临较大的经营压力。

二、形势分析与短期预测

1.继一线城市之后，二线城市严控房价将成为常态

一线城市房地产调控历史最长，调控机制相对完备，调控手段最为严厉。房地产市场投机成份低，房价波动性相对较小。相比之下，二线城市房地产调控机制手段还很不成熟，市场波动性也较大。但自2019年4月以来，中央和相关领导多次强调和重申要坚持“房住不炒”， 多个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示。抑制住房投机、稳定住房市场作为调控政策的主线，已经非常明确。随着“一城一策”、“因城施策”方略的推进，各地方政府稳定房价的主体责任进一步落实。二线城市将继一线城市之后，建立更为完备的市场调控机制，严控房价或成为一种常态。这一方面将稳定二线城市乃至全国房价预期，另一方面将抑制购房需求的集中释放，从而有利于熨平市场短期波动。

2.房地产融资将适度收紧，助力热点城市楼市降温

2018年底以来，房地产融资条件显著改善。随着定向降准等政策的实施，资本市场的资金紧张状况显著缓解，部分城市首套房贷的执行利率由上浮10%-15%降至基准利率水平。随着2019年1季度房地产市场的回暖，住房信贷也较快增长。预计与2019年上半年相比，下半年房地产融资将适度收紧，以避免房地产信贷过度扩张推高房价。房地产融资的适度收紧，有利于热点城市房地产市场的降温。

3.外部不确定性增强，导致市场预期进一步分化

中美贸易摩擦使世界经济前景趋于复杂化，将导致全球经济不确定因素进一步增加。由于长期房价变化与预期收入的变化紧密关联，内外部经济形势的复杂化使得预测房价走势变得更为困难。这将抑制房地产投资，使部分潜在购房者推迟或取消购房计划。但中国的房地产市场走势主要取决于城市化及经济增长预期，外部因素的影响仍较为有限。

4.热点城市房价涨幅将进一步收窄，非核心城区房价或将下跌