这儿的一二手房价犹如做过山车 心脏承受力要强(2)

　　可以看到，航头西面的浦江镇重点发展集中于8号线沿线，两区交界处基本以农村及农田为主；再看南面的奉贤区泰日镇，发展更较为落后，也无法借力发展，因此航头的发展，只能依托北面的周浦，但是周浦也需要借三林、张江的外扩才能有所发展。航头呢？周边板块无法借力，自身又没有像样的产业以及配套支撑，所以进入航头，你所看到的景象仍然不太美好。

　　所以说从大区位上来看，云麓里所处航头的地段实数尴尬。

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　　产品

　　云麓里地块容积率并不高，只有1.2，且在拍地时就已有了限高的限制，是个低密度社区，由洋房和叠加别墅组成。

　　主力面积段为洋房90平3房2卫户型，得房率达80%以上；叠加为89平上叠及124平下叠，不论什么产品，都以刚需客群为主。

　　90平的洋房产品在户型设计上还是可圈可点的，主要功能区都集中于南面，且都有2个卫浴，功能性比较完善；只是因建面略小，各个功能区显得比较急促。

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　　价格

　　目前正在取证阶段，预计4、5月份开盘，据了解，项目的售价极有可能在4.5万/平上下，倘若开到这个价格，那么云麓里将刷新航头镇新房售价。

　　我们对比周边二手房，旁边的金地艺华年算是区域内品质比较好的社区，公寓房挂牌价约在3.6万，如果急卖的房东，议价空间更大。

　　长泰公馆二手房链家网上挂牌价也只有3.4万/平上下。

　　位于地铁站旁边的海州桃花源属于2010年的次新小区，地段更优，目前的二手房挂牌价也在3.4-3.5万/平，基本上250万可以买到80平上下的2房。

　　附近中介二手挂牌房源

　　再看云麓里，足比周边二手房贵了1万/平，品质虽然好，但地段也没有靠近地铁站的海州桃花源有优势，那么有多少客户能够接受此价格还真是个问题。

　　其实，案场销售也知道此价格偏高，但土地成本摆在这里，硬着头皮也要卖啊。

　　另外还要说的是，虽然云麓里的楼板价在27824元/平，但是由于项目在拿地时已经规定了有20%的住宅不能对外出售，因此无法快速变现，那么扣除20%不能变现的住宅，云麓里的实际楼板价已到了34750元/平，这才是开发商能够变现的土地价值。

　　所以，就算云麓里卖到了4.5万/平的价格，实际上开发商也没有赚到什么钱，反而购房者还嫌贵。

　　其实现在的上海还有很多类似这样的项目，只能慢慢卖了。

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