纯干货！手把手教你买到优质二手房(2)

　　我们前几天一篇关于物业费中的稿子《 买房时省的那1块钱，未来损失的不仅几十万，还有孩子前途……》中已经阐述清楚一个观点，好的物业不只会影响未来生活，和房子的保值升值也有直接关系。所以在小区里多和已经入住的热心大妈邻居打听居住体验，物业态度好不好、处理问题积极不积极、电梯是否经常停运等等。

　　最后：仔细检查房屋情况。

　　一般来说房主为了出手都会把房子夸上天，甚至会刻意美化不少东西。但你要头脑冷静，不然以后维修都是一大笔钱！厨房、卫生间、阳台等隐蔽工程最需要注意，看橱柜洗手池等有水路的地方接口是否有渗漏的问题。

　　如果你要改造一定先找房东要到房产证上的户型图，搞清楚承重墙和非承重墙的位置和再结合实际进行对比，确定是否满足自己的改造需求。

　　如果装修较差，或者不满足实际使用需求，在查验室内的同时就要计算房子的翻修或砸掉重装的成本，计算和其他直接就可能住的房子哪个更值得。

　　要知道，已经装修的房子，需要恢复毛坯重装，比毛坯房直接装还要贵。

　　如何才能有效砍价

　　砍价是个大学问，方法有很多，我们简单的说几个。

　　最基础的肯定是直接从户型和室内情况，看基本原房主的装修水平如何，有毛病不满意的，直接就是杀价的借口，业主夸自己房子哪里好，你就要表现的对那里不关心。

　　实地踩盘了解房屋优缺点，和卖方见面之前，自己就去二手房小区所在的楼盘进行实地考察。无论是室内还是外部，发现实际和描述有一点偏颇，就可以适当作为在双方谈判过程中卖家的筹码。

　　表现出房子的优点自己也知道，但实际不一定利用的上，也就说不要表达出对优点的热衷，但又表示想买这套房子，这是能砍下价格的第一个基本。

　　再进阶的就是呼朋唤友了，的的确确看上了一套房子，但这套房子其实并不算抢手，有可谈空间，但业主却高高在上不愿意降价，此时此刻喊上亲戚朋友换个中介继续找房主砍价，直接往多了砍，把房子往差的贬低。给业主心理暗示——你给的价格已经不低了，卖给你最合适，不然以后可能卖的更低。

　　除了自己亲自砍价，近些年二手房市场的发展也催生了一个新兴的职业——二手房砍价师。他们一般拥有丰富的房地产经验，会站在买房者的角度，帮买房人去审视合同、寻找漏洞、更会基于丰富的经验揣摩卖房人的想法，最后帮买家争取砍价到最低。

　　当然，二手房砍价师也收取高额的佣金。根据某二手房交易app打出的旗号“砍不下来不要钱，砍下来分四成”为例，如果某二手房砍价师成功帮客户砍价20万，那就是20*40%=8，一单的佣金就高达8万！

　　不论选择那种房子，买二手房都不会像新房那样彻底简单，多跑几家中介，和中介搞好关系，详尽的了解清楚该片区二手房的价格区间。

　　网上查清开发商、承建单位等分别是哪家，什么时候建的，有没有爆料过该小区房屋的质量、产权等问题。打听房主卖房的原因，顺便去问问同片区其他在售的二手房卖房原因，看看有没有共同点。

　　知己知彼，百战不殆。见面谈价时任凭卖主吹嘘、中介煽动也能胸有成竹。

　　最重要的，打好心理战。二手房砍价归根究底就是一场买卖双方的心理博弈，一定要站得先机，主动控场。

　　在已经做了实地考察、信息全面搜集的情况下，把握好卖房者的情况和心态：年轻就谈工作、孩子等年轻人的话题，年长就尊重关心拍拍马屁；急于出手的，就以没有足够资金，还有其他便宜小区做备胎等为由砍价；更换改善的，就适当讲讲房子的缺点弊端，说以后还得自己来承受维修等等。

　　总之一定要审时度势，不能一股脑的为了砍价狠批房子这不好那不好，也不能不顾周边市场行情砍的太狠，进退之间的分寸，需要强大的心理来把握。

　　二手房买卖需要哪些流程

　　一切都看妥了，怎么买才是关键。没有买过房的人一定不知房屋过户其实是一项复杂繁重的工程。我给大家梳理了一下：

　　第一步：调查产权。业内又称“查册”，根据卖方提供合法的证件可以检查房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、仔细检查是否与网上出售写的一致。