商办限购两周年 新房小户型回温 二手房冬眠(2)

事实上，商办项目新房及二手房无一幸免于整体商办市场的不景气。从昔日备受追捧的“香饽饽”，到转变为炒房客以及盲目跟风购房者手中的“烫手山芋”，“3·26”商办限购令发布近两年间，北京早些年销售顺畅的商办项目，当前再交易却遭遇着“出售难”的尴尬境况。

北京商报记者在走访大兴区商办市场过程中了解到，项目增值未达业主预期以及商办限购令严格规定的再交易对象条件，是制约商办类房产再入市流转的主要因素。

一名熟悉大兴区楼市的销售人员向北京商报记者介绍称，以南五环附近小区——金色漫香林6区为例，该项目商办产品最低出售价格大概为2.8万元/平方米，市场最高点时售价逼近3.5万元/平方米。不过，近期有意向出售房屋的业主曾对外喊出售价3.8万元/平方米，但是其87平方米的中小户型房屋却鲜有人问津。据透露，该业主彼时购房总价为256万元，按照面积计算，每平方米单价折合约为3万元。

“购买商办房已经多年，除了总房款和购房后必须缴纳的契税及公维费用，我还承担了装修费以及商办类房产持有期间的纳税等各项费用，这么算下来其实持有成本并不低。如果以原价出售房产，心里有点接受不了，这么多年好歹也该有些增值。”上述业主在通过与意向买家的交流协商后，将房屋售价由最初的3.8万元/平方米下调至3.4万元/平方米。

不过，每平方米4000元的价格让步，并没有对此前咨询的买家产生实质性吸引。

据上述知情销售人员表述，买家认为二手房交易税名目多且税费高，如果二手商办房源没有明显的价格优势，不如着手购置商办类新房。

未来：

价格筑底 市场复苏但非回暖

在合硕机构首席分析师郭毅看来，“3·26”商办限购令后，北京商办市场成交量及价格明显下调。从目前来看，因为调控新政对于商办项目规划、销售对象、购房资格以及信贷监管都做出了诸多规定与要求，商办产品面临着巨大的去化压力，很多开发商也由此调低了此前的价格预期，小户型商办产品价格基本上已经进入到一种筑底的状态。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英也指出，目前北京商住市场仍然处于低谷，并将此现状产生原因归结于政策不确定性所造成的观望。“就目前来看，北京商办类产品存量依然很大，尤其是大量新增商办项目，由于存在最小500平方米的产权限制以及不允许上下水的规划设计限制，开发商面临很大的销售难度。”

但值得一提的是，郭毅分析指出，当前小户型商办产品供应有限，其低总价的价格优势以及日渐显露的稀缺性，对于市面上的一部分尚未满足北京住宅购房资质的刚需客群、存在真实办公需求的小微企业的确存在较大吸引。从小户型商办产品需求端的近期市场表现来看，北京商办市场现阶段有所复苏迹象，但是尚未达到可以称之为“回暖”的阶段。

“借助小户型商办产品的低总价以及稀缺性，北京商办市场自‘3·26’调控后的成交冰封状态逐渐有所缓解。但实际上，市场仅为复苏而已，还远达不到回暖。受调控影响，当前商办产品价格确有明显下调，不过租金水平未有显著调整，租售比还是可以的。”郭毅如是补充道。