商办限购两周年 新房小户型回温 二手房冬眠

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再过一周，北京的商办市场将迎来“3·26”新政落地两周年。两年里，开发商经历了从侥幸、着急到妥协、找出路；购房者的心路历程也从买还是退，到租还是住、卖还是等；对于大兴、房山等商办项目集中的区域，从曾经的开盘火爆到急速冰封； 两年过去，市场的真实情况到底如何？商改住等挂羊头卖狗肉的违规销售是否存在？对于土地资源稀缺的北京而言，既有的项目如何转化？未来的市场究竟在哪里？新北京楼市周刊本期推出“北京3·26商办新政两周年特别报道”。

继2017年住宅认房、认贷、“认离”后，北京楼市于当年3月26日针对商业、办公类项目管理再次打出调控重拳。一纸《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称“‘3·26’商办限购令”）的出台，使得当年北京商办市场量、价齐跌，火热数年的商办市场交易转为近乎冰封。时至今日，在多家机构统计数据之中，商办市场仍未恢复昔日鼎盛之时的元气，成交情况未见明显改观。

在“3·26”商办限购令即将满两周年之际，北京商报记者探盘大兴及房山区这两大商办存货“重灾区”发现，商办类项目价格相比市场最红火之时已经大幅降低，其中总价低的小户型商办产品“成交难”状况有所缓解，一部分刚需购房者受制于住宅资质未满或支付能力有限，仍将商办类项目作为住房过渡的首选。而对于不满足购房资质的个人购房者，开发商向购房者推荐专业第三方公司代办空壳公司，使客户满足资质“曲线购房”的不合规操作仍然存在。

新房：

元气未复 小户型活跃度小有提升

受“3·26”商办限购令打压的商办项目，仍未恢复过往元气。

合硕机构监测数据显示，商办限购两年来（2017.3.27-2019.3.26），商办类项目的供应套数及成交量较比限购前两年（2015.3.27-2017.3.26）分别下滑73.5%以及81.04%。而根据中原地产研究中心统计数据，自“3·17”新政及“3·26”商办限购令施行以来，北京商办项目成交量同比跌幅超九成。诸葛找房方面提供的数据则更加清楚直观地看出成交量的转变，在“3·26”新政出台之后，北京商业与办公类项目的成交量大幅下跌,自2017年4月以来商业月均成交296套，办公月均成交684套。

北京商报记者探盘大兴区及房山区这两大商办调控“重灾区”多项目发现，当前在售房源多为限购前取证的陈年旧盘遗留房源，去化速度及可售数目虽小有差异，不过共性特征皆为成交冷落，但是近期市场需求活跃度小有提升。

位于大兴区亦庄板块之上的商办项目老盘——林肯公园，当前也有部分房源在售，尽管不复往日高价抢购的风光，但是因其位于亦庄核心区域且周边配套齐全，售价领先于该区域内同类型商办房源。根据该项目销售人员表述，当前在售房源在100平方米左右，精装修售价为5万元/平方米。据悉，该项目此前售价曾高至7万元/平方米。

同大兴区类似的是，房山区长阳及良乡两板块区域内均无新商办类项目推出，在售小户型房源为尚未清盘的商办项目中的顺销尾盘，商办产品销售价格基本上都处于历史低点。

长阳板块中，万科FCC中央城售楼处尽管门户大开，但是并不对客户进行接待。该项目销售表示，项目房源已经售罄。当北京商报记者问及未来是否有新一期房源推出时，销售人员坚持称整个项目已经清盘。不过一位自称熟悉该项目的人士表示，其实万科FCC中央城未来还会有商办产品推出，新一批房源可能会在4月拿证，只是在未取得预售证前不便对外宣传，未来该项目售价很可能逼近3万元/平方米。据了解，当前该区域内商办类产品价格大多处于2.6万元/平方米。

位于良乡大学城板块的远洋·仕家，是2019年1-2月房山区域内唯一有网签记录的商办类项目。统计显示，今年前两个月，该项目集中签约了11套房源，平均单套面积为50平方米左右，销售均价为2.48万元/平方米。

远洋·仕家销售人员告诉北京商报记者，该项目在2017年限购前就已入市销售，商办产品均为复式。此前在遭遇限购之初，部分前期已认购的客户因无法支付全额款项选择退出，加上另有一些客户认为商办市场利空不愿再购买，因而腾退出十几套房源。为此，公司决定以特价形式清盘项目，目前这些房源也陆续售出，仅剩两套房源在售。一套是位于1层的27平方米户型，销售总价为80万元左右；另一套则是位于14层的45平方米户型，单价折扣力度较大，为2.2万元/平方米左右，总价约为100万元。

二手房：

价格倒挂叠加高附加成本 再交易难度大