二手房拐点已现 未来几个月二手房下调幅度将加大

环比上涨4.2%，北上广深二手房价环比下降；分析预计未来几个月，二手房下调幅度将加大

昨日，国家统计局发布的70城房价数据显示，房地产市场逐步回归理性。其中，二手房市场对政策调控的反应更为敏感，70个大中城市二手住宅销售价格环比算数平均增速为0.49%，较上期增幅缩小了近一半。

在业内看来，二手房的拐点已经开始出现。预计未来几个月，二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大，新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。此外，近期部分地区的房贷利率走势在10月有所转向。记者走访北京地区发现，多家银行房贷利率无变化。

一线城市二手房价格环比降0.2%

“10月份，各地继续坚持因城因地制宜、精准施策，强化地方调控主体责任，促进房地产市场逐步回归理性。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读10月70城市房价数据时表示。

据国家统计局初步测算，从环比看，北上广深4个一线城市新建商品住宅销售价格持平；二手住宅销售价格下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海和广州均下降0.2%，深圳下降0.6%。

31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月回落0.3个百分点。

从同比看，一二三线城市商品住宅销售价格同比累计平均涨幅仍比去年同期回落。

10月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.2%，涨幅比去年同月扩大0.2个百分点；二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨10.4%和10.0%，涨幅比去年同月分别扩大5.8和2.8个百分点；二三线城市二手住宅销售价格分别上涨7.6%和7.7%，涨幅比去年同月分别扩大2.6和2.1个百分点。

从15个热点城市看，厦门、深圳两个城市新建商品住宅销售价格环比下降，分别降0.1%、0.5%；上涨的城市有13个，增加2个，武汉在15个热点城市中涨幅最高，环比涨2.5%。同比下降的城市有3个，比上月增加1个，南京在15城市中同比降幅最大，下降1.0%；上涨的12个，与上月相同，济南涨幅最高，同比涨13.3%。

贵阳、石家庄、武汉、襄阳新房领涨

从国家统计局发布的10月数据看，二手房市场对政策调控的反应更为敏感。

据交通银行金融研究中心测算，70个大中城市二手住宅销售价格环比算数平均增速为0.49%，较上期增幅缩小了近一半，且各线城市呈涨幅全线收窄态势。

据记者统计，此前表现火热的多个城市二手房价格环比下调。其中，天津二手房价环比下调0.1%，北京、石家庄、上海、广州、海口、温州、三亚等城市二手房价环比下调0.2%，宁波、杭州、深圳、厦门的二手房价环比分别下调0.3%、0.4%、0.6%、0.9%。

而从新房情况看，据中原地产的数据，从平均房价涨幅看，新建住宅10月份环比上涨1%，相比之前高峰期明显回落。从具体城市看，深圳、三亚、温州、厦门四个城市的新房价格出现了下调，分别环比降0.5%、0.1%、0.1%、0.1%。贵阳、石家庄、武汉、襄阳等城市上涨明显，环比分别上涨4.2%、3.3%、2.5%、2.5%，涨幅居前。

中原地产首席分析师张大伟认为，二手房价格下调明显、新房价格依然上涨受多方因素影响。“第一，受限价政策、部分城市新房双合同的影响，新建住宅价格依然上涨，二手房市场的价格更代表市场真实价格；其次，部分热点城市的楼市政策在10月份继续收紧。加上经过41个月的持续房价上涨，热点城市各种调控政策的叠加效应开始明显，房地产市场的去杠杆，使得投资者开始离场，出现二手房降价。”

“二三线线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，从全国看，上涨依然是主流，虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大，但上涨城市的数量依然较多。特别是中西部销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅。三线城市成为本轮房价上涨的集中区域。”张大伟表示。

■ 预测

“政策出现宽松的可能性不大”

如何看待未来市场走向？中原地产首席分析师张大伟认为，从预期看，二手房价格下调将是开始，在8月份全国楼市上涨达到顶峰后，金九银十不再，楼市价格出现调整迹象，二手房的拐点已经开始出现。“预计未来几个月，二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大，新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。”

从政策预期看，张大伟认为，政策出现宽松的可能性不大。“从全国热点城市看，因为有大量的房源供应，各种调控政策也继续严格执行。在过去一年多的时间内，通过各种约束性政策抑制市场高温后，后续市场将逐渐进入供应加量周期。”张大伟说，之前支撑市场上涨的三线城市，最近均出现了上涨乏力现象，热点一二线城市逐渐出现了全面降温。在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下，房地产企业或选择以价换量，以保证现金周转和完成年度销售目标。

交通银行金融研究中心也认为，调控政策在遏制房价环比涨势方面取得了一定成果，但要实现遏制同比上涨的目标，则需要坚持更久的时间。

■ 延伸

北京地区多家银行房贷利率无变化