“养壳”的朗诗果断“脱壳”长租公寓， “涉租”的房企们还好吗？(2)

如今朗诗寓的现状倒逼朗诗“亏本”也要站在剥离长租公寓业务的前列，无疑揭开了房企“涉租”的一个无法再掩耳盗铃的难题——入不敷出。

上述长租公寓企业人士告诉记者，长租公寓行业的基本利润率非常低，普遍在2%左右，一线城市平均也只能做到1.7%左右，做得比较好的也就是3%~4%。而长租公寓的前期投入太大，物业的净收益覆盖不了融资成本，绝大多数资金成本不会低于5%，亏损已经是一个行业现象。

“做得越大，亏得越多，一栋楼可能亏1000万元，对于利润率影响很大。”

上述人士直言，目前房企虽然亏本也做，因为要快速规模化去占领更多市场。既然做了这个决定，就要忍受阵痛期，在收益实现前只能靠贴息活着。

“做长租公寓需要规模支撑，那么预备大量的资金、人才等资源投入就是必须。想抢占市场份额，那么盈利就不是首要的，甚至意味着可以亏损。所以某种意义上，如何做长租公寓，首先取决于最高层执行者的决心。毕竟高质量的增长永远是个口号。”

而对于操盘者，运营管理能力和渠道拓展，则是考验能否做好长租公寓的重要标尺。

实现高效的资源整合，为企业拓展市场空间，这些直接决定了该业务能否成规模发展。

“这一方面回归到人，则是考验心态和自我认知——如果把事情当作自己的业务，每一分钱都关注，才可能避免KPI导向的经理人心态，造成的盲目投资。”上述业内人士表示。

当然，每家公司的经营逻辑不一样，重资产永远不可能让运营公司去背的。

所以，老板如果看中未来物业的一线增值收益，那在持有阶段就要贴息；如果老板看中的是绝对的租金回报，那就不应该深耕一线城市，而是去二三线城市遍地开花，因为二三线城市经营可能覆盖利息，虽然其物业未来增值的空间相对较小。

细分领域已成红海 中小房企不适合规模化玩长租公寓

忍痛等待、亏本扩容，皆因长租公寓的未来，实在太诱人。

长租公寓是目前少有的、明确有政策支持的领域，红利也相对集中，在不少房企看来未来三五年就能迎来机会。

亿翰智库研究总监于小雨告诉“镁刻地产”记者，长租公寓的后市还取决于政策，比如后期的资产证券化，如果放开，对行业肯定有促进作用。

“基于这一客观情况，大企业去做长租公寓，本身就该承担一部分社会责任，小企业做长租公寓意义不太大。”

上述长租公寓企业负责人也表示，长租公寓目前在政策上已经过了风口期，白领公寓更已经是红海了。小型房企不适合规模化玩长租公寓，应该制定一个可以实现的目标。

“大企业可以做到1万套。毕竟，在融资能力、组织能力和维护各方关系上，创业型企业不可能比得上房企，哪怕再小的开发商，也比常规意义上拿融资的创业房企要做得好。”

他也分析表示，长租领域会越来越规范，未来伴随限制放宽，一线城市住宅租金的定价权可能都在长租公寓手里，野心勃勃的房企怎能不抢夺？

还有一个不容忽视的客观因素是，能够容房企争夺的地盘不多了。

克而瑞研究指出，对房企来说，多元化布局确实是增加“厚度”，应对行业变局的一种可选之策。进入新的赛道，市场竞争格局或将重塑，这也是很多企业实现弯道超速的好时机。

这个阶段，对于房企来说，重新梳理业务，找到自身强项或侧重点，打造核心比较优势，或许是一条可见成效的发展新思路。