保利的地产周期论:全国性拐点已现 未来10年仍可期(2)
2019-03-13 12:10栏目：新闻
“经济大势和人口结构比宏观调控政策对我们行业的影响更大、更长远。因为宏观调控政策的影响差不多2-3年，但经济大势和人口结构问题将影响10-20年。”郁亮指出。
由此，与人口的流动、产业的变迁相匹配，房企的投资也在向城市群聚集。白皮书提出了房企要布局百城，聚焦“胡焕庸线”东南，一二线城市及珠三角、长三角、京津冀三大城市群仍将主导峰值时代；而在“南强北弱”格局下，北方向少数大城市聚集的效应更明显，南方城市布局机会整体优于北方。
“随着产业发展格局和城市格局的变化，动态调整百城名单。”保利发展有关人士强调。
在追逐城市化机遇时，存量市场变得更加重要。买房必赚的炒房时代已经过去，房企也不得不形成经营创造价值的思维和行动，加之收益下行带动社会融资成本的理性回调，增量市场向存量市场轮转的脚步渐进。
据21世纪经济报道记者统计，目前排名前50的开发商一大半都已布局城市更新和旧改业务；房企在物业服务、长租公寓、商业地产、产业园区等领域的竞争也早开始。
“前期火热的长租公寓去年遭遇风波，说明存量经营当前仍面临诸多难点痛点，需理清发展逻辑、关注周期波动、聚焦核心城市。”白皮书提醒。
不过，预期增量市场规模未来5-10年仍将维持十万亿+，为需要时间培育的存量市场提供了基础和时间缓冲。
保利发展认为，未来随着公募Reits的开放，以及市场利率中枢的缓步下行，一线和二线热点城市将迎来开发与经营长期并存，平衡发展的新时代。
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