当二手房“连环单”遭遇疫情，谁该为周期违约

　　疫情，到底算不算不可抗力？

　　记者查阅资料发现，不可抗力在司法中的解释是这样的：不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。按这个标准的话，疫情理论上应该是属于不可抗力的。

　　近期一些领导发言对此也有所印证。人民日报客户端消息，2月16日，上海市新冠肺炎疫情防控新闻发布会上，上海市高级人民法院副院长茆荣华表示，对于因疫情影响，合同目的无法实现或者继续履行合同对一方当事人明显不公，当事人请求法院变更或解除合同的，将综合考虑当事人的约定、疫情的发展阶段、疫情对当事人实际影响的时间、程度等因素，公平处理。

　　然而，具体落在刘溪的案例上，法律又是如何界定？

　　北京金诉律师事务所王佳红律师对《华夏时报》记者表示，就这个个案来说，疫情的发生对二手房买家来说并不属于不可抗力。

　　王佳红律师解释说：“疫情的发生以及疫情防控措施的采取，是否属于不可抗力，主要是看疫情对房屋买卖合同履行的影响程度。若是疫情导致买卖合同客观上根本无法履行、合同目的无法实现的，就属于不可抗力，购房人可以以此为由解除合同。”

　　“就这个案例来说，房屋买卖合同的目的，对于买家来说就是买房子、办理房屋的产权过户手续，用来居住，合同目的并不是为了转手投资，所以疫情的发生对于买家办理过户以及居住应该是没有根本影响的，在这种情况下，并不属于合同根本无法履行，或者合同目的无法实现。所以，疫情不是不可抗力，若是买家违约，不可以免责。若是法院经过审核，认为买家客观上能够履行合同，且房主要求继续履行合同的情况下，法院可以强行要求买家继续履行，也就是说即便买家愿意承担违约金可能法院都不会支持。”王佳红说。

　　按照王律师的观点，刘溪是不能用“不可抗力”的理由来免责延期了。

　　不过据记者多方询问，部分中介和购房者均认为这种情况属于“不可抗力”，因为毕竟是无法预期的事件，也实际对交易产生了影响。

　　有多少“在途单”中招？

　　在如今的二手房市场，独立买卖的单子非常少，在置换为主要诉求的市场结构中，像刘溪这种“连环单”中的一环非常常见，而凡是涉及连环单的，交易方式无非两种，“先买后卖”或者“先卖后买”，虽然这是两单独立的合同，但是彼此之间关系切切相关。每个收款-支付环节几乎都是环环咬合的，牵一发而动全身。

　　《华夏时报》记者在北京住建委网站上看到，2020年1月存量房网上签约9494套。买过房的人都知道，网签，只是购房流程的开始阶段。而这个在途单的数量，还不算2019年底积下来的交易。而如此大量的在途单，几乎大部分面临遭遇疫情而“中断”的情况。

 2/3   2