北京二手房市场:交易回暖降价变少 寒冬快过去了(2)
中原地产首席分析师张大伟表示,“只要区域内有一个限竞房项目,就容易把整个区域的成交量分流过来,也会拉低均价。”他认为,近几个月北京二手房报价持续下跌,正是因为限竞房出现“井喷式”的供应和成交。
尽管如此,但考虑到北京实行了全国最为严厉的调控政策,当前购房者买房的难度仍然较大。
按照当前的政策,在北京购买首套房的最低首付比例为3.5成,二套房最低首付比例为6成。在二手房买卖中,评估价普遍低于房屋报价,加之多数二手房价格已经超过普通住宅的水平,因此,实际首付比例往往更高。比如,在实际成交中,二套房的首付比例通常在价格的7成以上。
贝壳研究院指出,2019年北京换房者中年龄在40岁以上的占比达50%,而调控前2016年,该比例仅为36%。翻倍的首付不仅让换房年龄后移,且换的越来越差。2019年换房后套均面积扩大16.6平方米,比调控前19平方米左右的水平有所缩小。可见“换房不仅难、还换不了很大”。
对于近期二手房交易的小幅升温,业内人士普遍认为,并不意味着市场要进入回暖通道。
我爱我家指出,近期的市场回升,并没有超出前两年的范围。此外,北京楼市政策没有丝毫松动,能够入市的购房需求仍以刚需为主,他们对市场量价的提振能力有限,市场不存在大幅升温的空间。
贝壳研究院也认为,北京二手房市场步入调控后的第四个年头,政策不会有大的放松,市场供需矛盾极大缓和,市场预期平稳。北京二手房市场将延续低位稳定态势,预计2020年全年二手房成交量依旧稳定在15万套左右,价格波动在5%以内。