北京二手房价创造最长下滑周期 楼市见底了吗

没有挨过寒冬，必定迎不来春夏。

然而，之于楼市，之于当下的北京市场，这样的周期要更久，久得有些看不到未来。

有人说，站在未来，今年可能是最好的一年。或许这不是坏事，冰封的市场教会了我们如何做产品，如何做营销，如何活下去。我们在2019年，看到了“神户型”、“增量加装”、“区域凝聚”，看到了行业的努力，看到了探索中的未来。于是，在2019年的最后一个月，北京商报新北京楼市周刊推出年终特别策划《拾问2019》，我们一起复盘一起走过的2019。

近期，“北京房地产市场进入最长下滑周期”成为热词。北京商报记者从多家机构获得的数据显示，随着库存攀升、杠杆下降，11月北京新房成交均价由1月的58902元/平方米回落至52675元/平方米，二手房方面更是出现了连续四个月的下滑，创造了“最长下滑周期”；另一方面，来自多家贷款机构的消息均证实，对房价有相当指导作用的“二手房评估价”已经基本下探到与房价持平或9.5折，而在本轮调控初期，这一数据曾经下探到8折，换句话说，从这一指标看，北京市场的水分已经挤掉15%左右，购房者不禁要问：市场的底部到来了吗？

积压的库存

临近年末，北京各房企为了冲刺业绩纷纷加快推盘节奏，然而具体成交量却未能达预期。北京中原市场研究部统计数据显示，11月单月北京新房新增供应量增至7144套，环比增加58%，但成交量仅为2875套，远低于10月的3281套，环比下降12.37%，同比微降1.13%，环比同比双双下滑。成交均价也由今年1月的58902元/平方米回落至52675元/平方米。

据中原地产首席分析师张大伟介绍，截至12月8日，今年北京合计新房供应44110套，成交量为33880套，超过了前两年的数据。但因为供应量太多，所以库存持续积压，当下北京新建住宅的上市库存量高达77336套，这可以说是最近八年的最高纪录。

张大伟进一步表示，限竞房已成为北京市场的库存主力，特别是最近两年，北京入市的限价房合计高达5.68万套、真实网签成交2.37万套，库存积压了3.3万套，相当于北京全市新房供应量的43%。目前北京合计已经供应了105宗限竞房住宅地块，已经入市供应的商品房住宅面积为666.54万平米（其中大约有100万平方米的配套部分）。也就是说，已经入市的限竞房住宅土地，合计大约有400万平方米左右，大约还有3.5万-4万套的潜在供应量。叠加真实的未预订的2.7万套库存，限竞房这个品类，还有大约6.5万套的总供应量。

新房市场面临“高库存”风险，二手房市场也不容乐观。国家统计局数据显示，今年7-10月，北京二手住宅成交均价连续4个月出现下滑。这是2018年以来，北京二手房价经历的最长下滑周期。

成交量方面，据北京中原市场研究部的统计数据显示，北京二手房成交量自今年3月出现了一波小高潮后，成交量持续走低，10月达到最低点，仅成交8844套。11月北京二手房市场成交量环比明显回升，但全年热度仍处于下行状态，与2018年全年15.34万套成交量相比，今年前11个月仅达到约13万套。一个月的时间，2.34万套的成交量“沟壑”难以填平。

焦虑的市场

事实上，随着楼市调控政策不断升级，北京楼市渐入“买方市场”，各大开发商纷纷开展抢收行动，打折促销不断。

在东部，今年3月开盘的通州首开·香溪郡，近日因为部分在售房源下调价格而引发前期购房者的投诉。据购房者反映，同样面积的90平方米小三居在售卖之初定价为4.2万-4.5万元，总价约400万元左右，而在抢收期间，该项目推出了有团购等优惠的特价房，单价最低约在3.8万元/平方米左右，相当于给出了60万元的折扣。

对于同面积段房源的价格差异，首开·香溪郡项目销售人员回应北京商报记者时给出了“房源价格变动基于市场”的回答，可见市场竞争的残酷。

在城市的西南部，位于房山区良乡镇的限竞房项目——旭辉城，同样采取了大幅让利的措施来吸引客群。据北京商报记者走访发现，最高限价为38994元/平方米的旭辉城，在售房源售价已调整至3.3万-3.6万元/平方米，据当地多家渠道商证实，这一项目年内最低价出现在“十一”前后，当时的特价房曾经下探到2.9万元/平方米。

在北部片区，12月初刚刚开盘的华润橡树珑湾项目，也企图以“保本”销售在竞争白热化的市场中脱颖而出，该项目开盘便以3.3万-3.6万元/平方米的销售均价引发市场热议。与限定均价43467元/平方米相比，该项目直降近1万元。以其主力户型90平方米小三居测算，该项目优惠近90万元。