房管部门发布最新二手房交易流程图 这4个问题要

　　这两天，朋友圈里有房产中介朋友的市民，应该已经被这个重要消息“轰炸”过很多遍了——11月15日起，宁波将开始实行二手房交易资金监管新政，交易流程和原来的完全不一样了！

　　对于这项新政，宁波网在上个月政策出台时候就做过独家通俗解读(新政出台 二手房买卖流程将有重大变化 通俗版解读来了)。

　　昨天，市房管中心专门就实行资金监管后的二手房交易新流程，发布了注意事项，以及办理流程示意图。

　　注意事项1

　　我们先来看流程图：

　　简单说，新的二手房交易流程相比原来，最大也最重要的一个变化，就是按揭审批环节提前了。

　　以前，二手房买卖双方完成过户手续、办出不动产权证后，买家才可以拿着证去银行申请按揭。按揭能不能批下来、能批到多少额度都是未知的，这就让已经没了房子的房东很忧心，房款的大头一般可都是按揭款，万一买家的按揭批不下来，那就问题大了……

　　而从11月15日起，变成了银行预先完成买家的按揭审批，只有审批通过后，买卖双方才能去办过户。这样一来，过户完房东拿不到按揭款的风险，就可以完美杜绝。

　　市房管中心特别提示——无论是房产中介促成的二手房交易，还是买卖双方自行成交的二手房交易，只要买方需要按揭贷款的，都需要在办过户手续之前取得商业银行贷款意向或公积金贷款审批。买方需要贷款(预)审批的，在完成二手房交易合同的网签备案后，买卖双方不能打印已备案的合同。只有贷款(预)审批通过后，才能打印已备案合同，办理后续过户等手续。买卖双方合同网签后，会收到系统发送的短信(含合同编号)，然后凭短信内容，到银行办理贷款(预)审批申请(银行需要凭合同编号和买卖双方任一姓名查询合同)。

　　注意事项2

　　第2个需要注意的问题是，完成按揭审批或公积金贷款审批后，二手房买卖双方得抓紧时间去办过户、缴税，这个审批，是有时效的！过了时效，就得从头再走一遍审批流程！

　　市房管中心提示，商业贷款或公积金贷款在7个工作日给出贷款(预)审批结果；组合贷款在9个工作日给出贷款(预)审批结果。买卖双方取得商业银行贷款意向或公积金贷款审批通过后，需要在5个工作日内办理过户、缴税等手续。

　　那么，怎么才能知道按揭审批通没通过呢？

　　银行贷款(预)审批通过后，房管部门的平台，会将贷款(预)审批已通过的信息，以手机短信形式告知买卖双方。

　　注意事项3

　　第3个需要注意的问题是，只要是通过房产中介成交的二手房，买卖双方必须在银行办理交易资金监管。首付款、按揭贷款、一次性付款、分期付款的房款，即所有房款，均要纳入监管。但定金、交易税费和中介费，由买卖双方自行约定要不要纳入资金监管。

　　而不通过中介、买卖双方自行成交的二手房交易，双方可自愿选择是否办理资金监管。

　　市房管中心提示，通过房产中介成交的二手房交易合同，房管部门的系统默认资金交割方式为资金监管，不能选择；自行成交的，则可以选择交割方式。

　　银行办资金监管免费，不能收服务费。

　　办了资金监管有什么好处呢？

　　办了资金监管，意味着大头的房款，都是由银行先保管着的。如果在过户之前房东出了什么问题导致房子没法过户，比如被法院查封掉了，那买家付的首付款是能够拿回来的。这对降低买家的交易资金风险很有利。

　　注意事项4

　　这里就说到需要注意的第4个问题了：房东什么时候才能拿到房款——包括首付款和买家的按揭款？

　　这个问题，在办资金监管的时候可以约定。市房管中心发布的那张交易流程图上，实际上也举了例子。

　　比如，在办资金监管的时候可以约定，一旦过户手续完成，银行就将买家首付款划到房东账户。

　　至于按揭款，一般都是银行放款后立即转到房东账户的。

　　新闻延伸

　　还应该注意3个问题

　　说完新的二手房交易流程下需要注意的4大问题，记者通过对多家中介的采访，有必要再跟大家说说另外还应该注意的3个问题。

　　我们先以最常见、最典型的一种二手房交易情况，来更细致地梳理一下新的二手房交易流程。

　　最常见、最典型的情况，即通过房产中介成交；房东还有按揭没还清，需要提前还贷；买家也需要办按揭，才能买得动房子。

　　第一个问题，房东提前还贷的资金从哪里来？

　　过户之前，房子必须是贷款全部还请、抵押已经注销的状态。