CSC 2号实验宅：既有居住建筑装配式内装改造示范

提要：2号实验宅既是面向住区可持续问题中的老旧小区改造场景的技术示范，也是对CSC成果的一次系统性应用，同时也是CSC即将展开的研究方向“老旧小区运营平台研发”，以及在居住实验室中持续性的数据采集与研究的重要基础。

　　作为清华大学人才公寓样板，2号实验宅以装配式内装技术集成为目标，是CSC在2018年的重点研究项目。

　　2号实验宅既是面向住区可持续问题中的老旧小区改造场景的技术示范，也是对CSC成果的一次系统性应用，同时也是CSC即将展开的研究方向“老旧小区运营平台研发”，以及在居住实验室中持续性的数据采集与研究的重要基础。

　　2号实验宅位于清华大学东门外西王庄小区7号楼，包括一套一居室和一套三居室。西王庄小区建于1980年代后期，对老旧小区中出现的常见问题具有一定的代表性。

　西王庄小区7号楼外观

功能问题

　　突出表现为无法满足当下生活的需求：老户型总面积偏小，且厨房和卫生间面积偏小尤为突出；玄关、起居、工作、收纳等生活必备功能缺失；厨卫布置不合理，导致出现无法使用的暗厅等；空间封闭，功能单一，卫生间无分离设计，使用效率低。

改造前厨房卫生间

改造前卫生间

性能问题

　　表现在管线老化，性能差，配置低。由于门窗等围护设备老化，住宅保温、气密、水密性均较差；给排水管线严重老化，厨房排风串味严重；机电配置标准低，电路荷载小，不能承载当前大量应用家用电器的现代生活方式。

改造实施难点

　　2号实验宅是单户改造，实施难度很高。在设计中，户内承重墙等结构无法改动，功能优化受到限制，新增设备如空调、新风等缺少预留的安装空间；在技术上，由于管线改造涉及多户，单户改造的难度极高，电力改造无法增容，提升配置困难；在实施中，面临严苛的施工条件和困难的运输条件，与新建项目相比，文明施工的要求更高；在应用推广方面，老旧小区户型标准程度低，工艺、流程等标准化设计实施难度高。

运营维护难点

　　传统物业不但运维管理效率低，且住户满意度也很低。管理者角度的问题包括人均管理面积小，维修复杂度高，甚至会出现管线严重超期使用无法维修的情况；住户角度面对的问题包括报修路径不清晰，报修反应慢，维修时涉及邻里产权易引起纠纷，缺少评价服务质量的渠道，以及服务内容少等。

　　针对以上功能、性能、改造和物业四方面的问题，CSC分别从设计、技术、标准和运营四方面，系统化地提出了解决方案。

产品定位与设计

　　向2018年新入职的青年教师发放问卷，回收有效问卷32份。问卷分析显示，青年教师的家庭结构可以分为“一代”和“三代”两种类型，一代即单身或青年教师夫妇，三代即青年教师夫妇、一方或双方老人、儿童，因此一居和三居的户型设计分别围绕这两种家庭结构展开。更进一步的调研发现，两种家庭的生活方式之间存在微妙的差距，整体而言，一代家庭更年轻，作息更不规律，更多吃食堂和外出就餐，更易购置小家电、智能家居等新鲜产品。而三代家庭明显生活更拥挤，作息更规律，青年教师本人不常在家吃饭，但家中有老人儿童，厨房使用频率很高。在居住和装修需求方便，两种家庭的区分同样明显：一代家庭更关心风格的现代化、配置的个性化，更需要半私密、多功能的书房，而三代家庭更关心材料的安全环保问题，更需要围绕孩子的学习、玩耍和收纳空间。

　　针对两种家庭的不同需求，设计首先对产品进行定位：一居室作为创新技术集成示范的单元，重点提升空间效能，优化空间品质。在具体的设计中，首先重新梳理原户型的功能，将厕所移至卧室内，沿窗户布置开放厨房，形成起居室、餐厅、厨房一体化的LDK空间，可以支持起居、就餐、会客、家庭聚会等活动，显著提高了使用效率。三居室重点解决有限空间内的完整功能，主打灵活布局，按需配置，精致关怀。改造中拆除原厨房，封包阳台作为新的厨房，增设玄关，卫生间三分离设计，并重新布置主卧、长辈房、儿童房与客餐厅的位置关系，极大缓解了居住拥挤的问题。

一居改造前

一居改造后

三居改造前

三居改造后

三居室，餐厅

三居室，可以供二孩家庭使用的儿童房

三居室，老人房

装配式内装技术集成