多城限售楼盘“解冻”！楼市抛盘潮将至？

在历经多个调控周期后，“短期看政策，长期看人口”的特征在房地产市场体现的越发明显。短期房价走势，跟政策的走势关联性越来越高。

2015年的“3·30”住房贷款新政，以及随后的个人住房营业税免征期由5年下调至2年。沉寂了2年的楼市，进入了新一轮上升周期。在一线城市楼市强劲复苏的带动下，以及各地棚改、购房补贴等楼市刺激政策的支撑下，二、三线城市楼市全面复苏。

楼市复苏，带来的自然房价的快速上涨，这便有了2016年的“9·30”新政。虽然之后房价涨幅开始回落，但惯性上涨依然存在，快速上涨势头并未得到有效遏制。彼时，在“房住不炒”的大背景下，不少城市纷纷升级调控措施，以打击房地产投资投机需求。

2017年3月25日，厦门成为全国首个出台限售令的城市，要求新购住房须取得产权证后满2年方可上市交易。

时至2019年，首批出台限售令的城市中，被“冻结”的楼盘将陆续“解冻”。这批可以“流通”的楼盘陆续入市，楼市又是否会迎来抛盘潮？对此，“镁刻地产”选取了4个包括一、二、三线在内的限售城市（广州、厦门、济南、常州）展开深度调查。

广州：挂牌房源涨至高位?观望情绪依旧浓厚

2017年3月30日，广州市政府办公厅颁布“限售令”——居民家庭新购买的住房（含二手房），须取得不动产证满2年后方可转让；企事业单位、社会组织等法人单位新购买住房，须取得不动产证满3年后方可转让。

广州是最先启动住宅限售的一线城市。直至目前，当时受政策所限无法入市交易的房源也陆续解禁获得入市交易的资格。曾有观点认为，这部分房源如果在未来数月入市将对广州楼市带来一定的冲击。广州二手房的挂牌量，也的确正在激增中。

据广州链家的数据，截止至2019年4月11日，广州二手挂牌房源已经高达40976套。而2018年年底，广州链家线上的挂牌房源仅仅在三万套左右徘徊。

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在四个月之间挂牌量激增了一万套，原因主要指向限售房源解禁上。

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克而瑞广州区域首席分析师肖文晓对“镁刻地产”记者分析认为，在3.30调控出台前夕，广州二手楼市月均成交量在1万套以上，但在调控出台的3月，不少置业者恐慌入市，成交套数高达3万套以上。“如今两年时间过去，这一批房源开禁，入市流转的房源数量必然增多。”

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一名天河区的中介人士小钟也告诉记者，一些业主为了腾出名额也在出手手上的房产，“最近放出来的房源也比较多。”

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不过也有中介人士在被问及挂牌量升高的原因时认为，限售解禁的影响仅是房源增多的一个方面。一名黄埔区的中介人士指出，限售主要影响的是投资需求，会驱动整个市场更加理性，但是当时受到限售影响的房源取证有先后，很难去量化其中的影响。“没有影响，那都是多久的事儿了。”另一名天河区的中介人士小陈表示。

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不应该忽略的是，广州二手挂牌房源从2017年至今一直处于不断上升的状态。广州链家的数据显示，2017年年底，二手挂牌房源刚刚擦过两万套，而2018年年底，这一数据已经涨至三万套。

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另一方面，限售的存在也“冻”住了一些有置换需求的客户。一名有置换需求的购房者告诉记者，之前他曾经想出手手上的房源，但“如果把这一套卖了，下一套就得绑在手里两年，谁知道这中间我会不会急着要钱？一犹豫，二手的价格就下来了。”

近一年来广州二手房价格走势。图片来源：安居客

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肖文晓则指出，由于3.30调控的另一政策“外地人购房社保3年改5年”同样期满，意味着也会有一波需求释放出来，两者对冲可以减轻对市场的冲击。总体来看，3月份广州市场确实有所回暖，部分楼盘也有调高售价行为，但是大多属于低位反弹，真正意义的涨价并不多见，广州市场目前的供求关系较为平稳，价格短期内不会出现大的异动。

厦门：限售到期?小阳春来袭

3月25日，厦门在两年前推出“限售”政策的首批限售房源解禁入市。

2017年3月份限售新政颁布以后，厦门二手房成交量近乎腰斩，2017年4月份二手房成交3830套，而这一数据在新政颁布前夕的3月份达到7000套左右。自去年下半年厦门楼市迎来寒冬，楼盘降价、亏本销售的消息不断传出，万科在厦门的项目甚至一度被推上热搜。

与去年下半年进入冰冻期形成反差，今年开年来厦门楼市出现回暖迹象，3月厦门有9个重点项目开盘，多项目开盘去化情况可观。

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