财知道|楼市回暖京沪深有何差别？北京二手房价回调幅度不及上海
[摘要]房价下跌风险释放大，城市刚需强大，自然形成“小阳春”。京沪深等一线城市是楼市的扛把子，最有代表意义。
腾讯财经讯 3月以来，全国多个城市住房成交量有明显回升。而在年初就开始有所松动的房贷利率，随着住房成交量的上升，也出现了下行的趋势。
从近期的利率调整情况看，北上广深四大一线城市中，除上海利率已处于低点未有较大变化外，其余三城市均有不同程度的松动。而利率下调的影响范围还在进一步扩大。
那么，楼市“小阳春”真的来了吗，北京上海深圳有何差别呢？
以下为知乎用户“李宇嘉地产笔记”的回答全文，腾讯财经稍作整理：
1.
近期，貌似楼市又开始热闹了！
春节前后累积需求释放，银行贷款额度充足，“早放贷、早收益”，开发商新一年业绩压力又来啦。购房者、开发商、银行三方加持下，每年3-4月，楼市成交量会比以往好一些。中介、开发商、自媒体，借助调控真空期，展开“营销攻势”，也是“小阳春”的推手。
俗话说，“价随量走”。对京沪深等大城市，成交量连续3个月反弹的话，市场情绪立马被焐热了，价格就起来了。到底，“小阳春”的成色怎么样？哪些城市的“小阳春”值得关注？想买房的，有的开始焦虑，生怕错过这波，又一年白忙活，该怎么选择呢？我们做一个系列。
2.
就国内的大城市而言，北京、上海、厦门，这三个城市经历了2017年以来的持续调整，深圳自2018年下半年开始调整。截至2月，北京、深圳二手房价格自高点回撤了10%，上海和厦门分别下跌了19%和24%，环京地区更是下跌了37%。小阳春，从成色来排序，主要是上海、厦门、环京（廊坊）、深圳。
房价下跌风险释放大，城市刚需强大，自然形成“小阳春”。京沪深等一线城市是楼市的扛把子，最有代表意义。贝壳统计，一线城市一季度成交量同比减少4.8%，但3月累计增加23.9%。我们以京沪深为例分析，并选择分散决策的、更有代表性的二手房市场来分析。
首先看前期回调幅度最大的上海。1-2月上海二手房同比增长41%。一季度房价上涨10.6%，3月上涨9.2%。挂牌二手房价调涨占比，由年初的17%升至28%，提高了11个百分点。新增客源量3月以来增长65.8%，年初以来增长35.7%。卢俊监测了2695个活跃小区，监测的3月活跃小区上涨与下跌≈1:1，上涨小区数首次超过下跌小区。
3.
接下来看北京。数据详实，先分析二手房，再看新房！
一季度，北京二手房成交套数增长8%，3月增长44%；成交量3月启动，相对1-2月明显增长，比去年有较大幅度提升。成交价格，一季度上涨0.8%，3月下跌1.2%。二手房挂牌价调涨占比，由年初的16%提高至3月底19%。
实话说，北京有回暖极限，远远比不上上海。原因在于，新房对二手房形成巨大的挤压。克而瑞统计，2018年至今，北京新房供应73900套，成交39400套，供应远远超过需求。截至2019年2月，北京新房存量67400多套，去化周期24个月。
北京市场回暖，除预期好转、利率下行等共同原因，还有2个原因：
一是四环内优质限竞房入市，如国风长安、西城天铸、金融街o融府、佑安府等，并由此形成一波成交热潮。非优质地段的，仍不太受待见。一季度TOP的项目有5个限竞房。
二是限价有所松动，憋屈了一年多的高溢价产品（如泰禾）开始抢收。但注意，尽管限价松动，但这些项目售价依旧低于同区域二手房。
总之，市场回暖不足以达到真正“小阳春”行情。预计，2019年北京二手房（占市场份额80%）仍将被限竞房死死地压住，特别是价格。
4.
然后看深圳。先看贝壳，再看中原，综合起来更明了！
一季度，深圳二手房成交套数下降31%，3月下降19%。尽管成交量下跌，但相对于1-2月大幅下滑，还是明显改善。二手房价格方面，一季度上涨10%，3月上涨8.5%。价格调涨占比：由年初的25%提高至3月底的30%，提升5个百分点，与2018年一季度差别并不大。