北上广深，二手房爆发了

　　作者 | 暴哥

　　来源 | 暴财经(ID：icaijing123) 原创作品，转载请联系baoge-cj或评论留言

　　三月，春暖花开的日子，楼市也跟着回暖了起来。

　　据中原地产的统计数据显示，三月份北上广深的二手房成交量出现了环比大幅度增加。

　　北京(楼盘)：二手住宅网签量为16051套，环比增加1.4倍。

　　上海(楼盘)：二手住宅网签量为25931套，环比增加142%。

　　广州(楼盘)：(不含南沙、从化)中介网签量为4272宗，环比大幅回升1.9倍。

　　深圳(楼盘)：二手住宅成交4551套，环比上升127.9%。

　　可以说北上广深二手房的成交量在3月份集中爆发了。

　　因为二手房市场的价格波动属于自由的市场体系，所以二手房更能代表市场的真实情况。

　　因此在这暴哥就和大家聊聊二手房。

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　　对于这一次的成交量爆发的原因是多方面的。

　　首先这是国家稳预期达到了一定的成果。

　　自从2018年下半年楼市转冷之后，人们对于楼市的房价下降的预期越来越明显，这就导致的很多准备购房者处于观望状态，不想甚至是不敢下手购房，因为担心入手就跌。

　　也正是因为如此，2018年下半年楼市的成交量急剧下降。

　　后面国家住建部就2019年的楼市趋势作出了明确的指示“稳房价、稳地价、稳预期”。

　　而且在18年底19年初的这段时间里，曾经有多个地方打折出售房产被暂停，例如江西赣州(楼盘)在三月初就发出通知为了稳房价，停止特价房出售。

　　这就相当于给购房者打了一剂强心剂。在这样的情况下，人们对于未来楼市的预期就趋向平稳，人们购房欲望被激发。

　　此外经过半年的低成交量之后，市场需求积少成多。

　　还有就是降税的刺激作用。3月份北上广深都已经出台政策，增值税附加和印花税减半。上海的增值税附加税税率从11%降到6%，北京(楼盘)、深圳则从12%降到6%。

　　再次就是一线城市房贷利率下降和信贷宽松带来的刺激。

　　在各种因素的共同刺激之下，3月份的成交量明显上升。

　　那么问题来了，买房的人多了，房价呢？

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　　下面是安居客关于3月份北上广深的二手房挂牌价格统计数据。    　　不难看出北上广深3月份的二手房价整体涨跌互现，北京60487元每平米，微涨0.6%；深圳53853元每平米，微涨0.2%；上海49500元每平米，微跌0.1%；广州32467元每平米，下跌1%。

　　也就是尽管3月份北上广深的成交量呈现出爆发式增长，但是房价并没有大幅度上涨，甚至是出现了下降。    图片来源：安居客

　　北京：四个中心区域海淀区、西城区、东城区、朝阳区以及一个周边区域密云区的房价呈现下跌趋势，其中跌幅最大的区域是西城区均价环比下跌1.6%。

　　除了这些区域之外，北京其余区域3月份的二手房均价都是处于环比上涨的状态，其中涨幅最大的区域是平谷区环比上涨3.8%。    图片来源：安居客

　　上海：相比于北京的，上海的涨跌区域就没有明显的规律性。

　　高房价均价7万以上的区域的静安区、黄浦区、徐汇区3月份都是上涨的，而且整体涨幅相对大一些，除了徐汇区上涨1.1%外，静安区和黄浦区涨幅都在3%左右。

　　中等房价4万到7万的区域就涨跌都有，普陀区、杨浦区、闵行区环比上涨，虹口区、长宁区、浦东区就环比下跌。

　　4万以下的低房价区域也是有涨有跌，宝山区、崇明区、青浦区金山区、奉贤区都是上涨，嘉定区、松江区则下跌。    图片来源：安居客

　　广州：整体来说，广州下跌的区域相对多一些，11个区域当中，7个区域环比下跌，4个区域环比上涨。

　　而且上涨的区域主要集中在比较抗跌的中心区域越秀区、白云区、荔湾区。除此之外从化区也微涨。不过这4个上涨的区域，其价格上涨幅度都很小，涨幅最高才0.7%。

　　相比而言，下跌的区域其下跌幅度就大多了。其中花都区下跌5.1%，备受炒房客欢迎的增城区也扛不住下跌3%，番禺区下跌2.1%。    图片来源：安居客

　　深圳：深圳的涨跌区域分布就很明显，只有两端的两个区域宝安区和大鹏新区下跌，其中位置比较偏远的大鹏新区跌幅相对大些为1.9%。

　　除此之外，南山区、福田区罗湖区、盐田区、龙华新区、龙岗区和坪山新区都上涨了，其中上涨最大的区域是龙华区。

　　说起龙华区，从地理位置上看，龙华区的位置比较居中，去深圳各个区域都比较方便。而且龙华区有一个深圳北高铁站，而深圳北站是深圳的核心车站。

　　所以其实在多年前龙华区和龙岗区的房价起点是一样的，但是到现在龙岗就跑不过龙华了。

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　　未来北上广深的楼市趋势是怎样的？

　　第一：成交量回暖会持续。

　　实际上3月份不仅仅是二手房成交量回暖，一手房的成交量也回暖了。成交量回暖已经是一线城市的趋势。

　　国内的房产购买习惯就是买涨不买跌和跟风明显。所以在目前楼市回暖的趋势之下，会有更多的购房者入市购房。因为一线城市是属于人口非常密集的城市，购房需求其实还是蛮大的。

　　不过北上广深的限购限售政策还是很严，投资客不容易下手，因此主要的购房团体还是集中在刚需购房者和改善型购房者。

　　第二：房价暂时来说会微涨，难有大涨。

　　现在因为新房限价还在，已经不算是自由市场了，在国家稳房价、稳地价、稳预期的条件下，如果政策方向没有变化的情况下，新房价格顶多也就带着脚链跳舞，难有大涨。

　　而二手房呢，在新房价格难有大变化的情况下，价格也多少被限制了。因为差价太大的情况下，购房者会涌向新房。

　　从目前的情况下，新房二手房倒挂的现象还是比较明显，北上广深二手房均价全部高于新房价格。

　　所以对于资金不是很充裕的刚需来说，建议还是乘着限价的东风选择购买新房，这也算是国家给大家的福利。

　　当然，这也是整体情况，有些地方的二手房也会比新房更值得买，具体还是看自己的需求以及这个房产的各种条件了。

　　最后暴哥想说，正如我之前所说的那样，如果是有意在一线城市购买首套房的刚需购房者就不要过于纠结了，看到喜欢的可以下手了。

　　这几天，暴哥刚好又看到了一则新闻。

　　据界面新闻报道四月伊始，广州即迎来了一场热闹的土拍。本次出让的6宗土地中，有4宗宅地、1宗商业用地和1宗工业用地。最终，6宗地块总成交价超87亿，4宗宅地吸金78亿。

　　其中，广钢新城地块拍出历史第三高楼面价34665元/平方米。亚运城(楼盘)北侧的石楼新城地块以及横江地块的竞价极为激烈，溢价率均达45%。

　　面包和面粉的关系其实大家都清楚，面粉贵了，面包也难有多便宜。

　　至于这会不会是新的土拍趋势，现在还不好说，相信过段时间趋势就会明朗，而且从土地拍得到建成房屋出售,至少要花费3至5年时间，所以暂时来说还是以稳为主。

　　而从长远的角度来看一线城市房价或会更上一层楼。

　　因为北上广深是三大世界级城市群京津冀、粤港澳大湾区、长三角城市群的中心城市，这些城市未来都是要打造成世界闻名的城市的。

　　而从全球房价大趋势的经验来看，大多数发达国家的房价都是往上走的。    资料来源：恒大研究院

　　除了日本因为以前的楼市泡沫过于严重，后面宏观经济一直没办法恢复。而德国因为租房市场特别发达，相比于买房，人们更愿意租房。

　　我们国家的国情和德国又不太一样，虽然说现在也逐渐引导租房市场的发展。但是整体的国情还是：在有能力的情况下，人们更愿意买房。

　　所以从长期的角度，这些城市的趋势还是会往上走的，剩下的就是你的工资跑得快一些还是房价跑得快一些的问题了。

　　因此在限价+调整的时期，有能力上车的话也没什么好等待的了。

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