大量二手房正式"解冻"！这10城"抛售潮"预警？(2)

不过，与此同时，广州“317”新政同样满两年，“5年社保限购限制”解禁，部分外来需求被释放，与限售解禁形成对冲。这里的背景是，2017年3月17日，广州升级楼市调控，外地购房门槛从“3年社保”调整为“5年社保”。

再看厦门，2017年3月之后，厦门一二手房成交量全部萎靡不振，整体成交量约为2.4万套左右。

而2019年3月，厦门楼市回暖，成交量不断上行，当月二手房成交量超过4000套。如果厦门能保持如今的市场热度 ，限售解禁带来的短期冲击影响不大。

当然，无论广州还是厦门，抑或其他城市，随着限售盘解禁，未来二手房放盘量还将会继续扩张。

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哪些城市影响最大？

限售解禁的影响不容小觑，但对不同城市的影响不能一概而论。

有必要指出的是，限售解禁，只是赋予入市资格，至于是否抛售，则要视城市环境和楼市阶段而定。

其一，炒房团向来都有抛售冲动，而无论哪个城市，刚需都不会轻易抛盘。对于在2017年就已经加码限购的城市来说，刚需所占比例一般都会高过外来投资者，这些城市受到限售解禁的冲击也就相对有限。

相反，对于那些以外来投资者为主的城市，限售解禁的冲击可想而知。尤其是炒房团，借助楼市回暖抛售出货，将是大概率事件。

其二，高处不胜寒，2017年房价处于最高位的城市，所受冲击也就更大。越是当初房价处于高位，投资者浮亏越多，抛售的动力也就越大。相反，2017年楼市刚刚上行就加码限售的城市，大多数被冰冻的房子都有浮盈空间，相比在山顶上接盘的购房者，也会相对淡定。

其三，对于除大都市圈外的三四线城市，务必要谨慎。过去在棚改货币化刺激之下，三四线新房价格快速上行，翻倍行情屡见不鲜。但如果未来无人接盘，那么翻倍也只是浮盈，前期涨太多都没有多大意义。对于这些城市，要警惕叠加而至的双重压力：一是棚改新建房上市带来的新增库存，二是二手房抛盘带来的巨大压力。

其四，注意“5年社保限购解禁”与“限售解禁”形成的对冲效应。2017年3月，上海广州等地将限购门槛从“3年社保”升级为“5年社保”，一批购房者被拒之门外。如今，部分购房者已满足限购年限要求，这会对限售解禁形成一定对冲效应。

其五，一二线大抛售的可能性不大。基于2019年稳楼市的政策目标，随着货币宽松和楼市松绑成为主基调，加上一二线局部楼市开始回暖，这一轮限售解禁，整体上不会形成大规模抛售潮。