3月北京二手房市场弱势回温，市场预期平稳

　　核心观点：

　　根据贝壳研究院统计，2019年3月北京二手房市场处于弱势回温态势，成交量表现好于去年，同比增加23.2%。随着市场的回升，均价稳步上扬，涨幅在历史周期中不大。在北京房地产调控政策依然保持高压、新房供应相对充裕的条件下，市场不存在快速升温的基础，后期市场可能会转入季节性向下调整，均价涨势后期难以持续。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，当前市场预期平稳，房地产调控政策依旧高压，再叠加新房高库存的分流影响，市场不存在快速升温的基础。2019年市场仍处在温和升温通道中，3月成交量或处年内月度高位，后期成交将季节性回调，均价大幅上涨无动力支撑，将小幅波动。

　　市场表现：

　　3月市场表现好于去年同期。3月北京链家二手房成交量环比增加1.5倍，同比增加23.2%。在房贷利率见顶回落以及市场预期有所改善的情况下，今年3月市场表现好于去年。    　　图：北京二手房成交量月度走势及同环比变化

　　数据来源：贝壳研究院

　　均价微涨主因中心城区成交占比提升。3月北京二手房成交均价61420元/平，环比上涨2.5%，3月高单价中心城四区成交占比环比提升2.5个百分点结构性放大均价涨幅。若剔除结构性原因，3月均价涨幅在历史周期中不大。    　　图：北京二手房月度成交均价及同环比变化

　　数据来源：贝壳研究院

　　原因剖析：

　　市场的升温主要是季节性因素导致。从历史数据来看，每年春节后市场均出现回升，今年也不例外，今年3月成交环比增幅与2018年同期相当。同比来看，与2015-2016年市场较热时相比，在依旧严厉政策环境下，今年3月市场同比回升力度相对温和。从周度数据来看，一般春节后第一周，成交量开始回暖，持续3-5周后成交量开始回落，今年成交量在节后持续走高3周后出现持续回落，市场节后快速升温的势头并不会持续。

　　此外，从绝对量来看，当前成交水平处历史中等水平，市场不存在过热迹象。

　　图：北京二手房成交量价周度走势    　　数据来源：贝壳研究院    　　价格方面，由于市场是短期的回升，外加政策严格、市场预期平稳，价格持续上涨动力不足，3月均价涨幅相对温和。3月后两周成交均价已随成交量的回落而下跌，均价上涨势头难以持续。

　　图：近10周北京二手房成交均价及环比涨幅    　　数据来源：贝壳研究院

　　后市判断：

　　市场预期平稳，后期市场难以继续回升。

　　从新增供需来看，3月北京链家二手房新增供需虽环比季节性回升，但月内四周持续回落。且同比看，北京链家新增房源量同比下滑26.7%，新增客源量基本持平，带看量同比增长14%，长期看买卖双方入市积极性仍处低位。    　　图：北京二手房新增供需走势(以2017年1月值为100)

　　数据来源：贝壳研究院

　　图：北京二手房新增带看客户量走势    　　数据来源：贝壳研究院

　　从业主来看，新入市业主也没有明显涨价，3月新增挂牌均价保持稳定，环比上涨0.3%。业主近半年报价也保持平稳，一季度业主上调挂牌价的次数占比虽环比上升，但仍有近8成业主下调报价。

　　图：北京二手房新增挂牌均价及环比涨幅    　　数据来源：贝壳研究院

　　图：北京二手房调价中涨、降价次数占比走势    　　数据来源：贝壳研究院

　　从成交周期看，3月购房者成交周期79.2天，环比微降，但仍处历史高位，市场成交节奏缓慢。

　　图：北京二手房购房者成交周期走势(天)    　　数据来源：贝壳研究院