变卖的房屋在过户前又被抵押给第三人 房屋能否

2016年10月11日，魏某与程某签订购房协议，魏某将自有房屋一套卖给程某，约定房屋总价1200000元，程某需先支付1000000元，剩余的200000元在房屋办理过户手续后再支付。协议签订后，程某于第二日支付了魏某购房款1000000元，魏某承诺在一个月内办理好房屋过户手续。2016年11月1日，在未征得程某同意也未告知李某的情况下，魏某将该房屋抵押给李某借款600000元，并进行了抵押登记。后因魏某虽然将房屋交付给了程某，但迟迟未能办理过户，产生纠纷。

【分歧】

针对本案中房屋登记人能否为涉案房屋办理过户?存在以下几种观点：

第一种观点认为，本案中程某可以要求魏某办理房屋过户。本案中，程某与魏某签订的购房协议是双方当事人的真实意思表示,合同合法有效，且合同签订后，程某依约定履行了支付房款的义务，魏某也已将房屋交付给程某实际占有。根据《合同法》的相关规定，依法成立的合同，受法律保护，双方均应根据合同约定全面履行合同义务，故魏某也应按照合同约定将房屋产权证过户给程某。至于后来魏某将房屋抵押给李某的行为应为无效，因为魏某将房屋卖给程某在先，抵押给李某在后，此时魏某对该房屋已经不具备完全的处分权，故该抵押行为无效，不影响涉案房屋办理过户手续。

第二种观点认为，涉案房屋在被解除抵押前无法实现过户。程某与魏某签订的购房协议合法有效，作为当事人的双方无疑应按照合同约定全面履行义务，程某支付了房款，魏某应按照约定为其办理房屋过户，双方确立的是债权债务关系。但是本案中，涉案房屋尚未过户，魏某在未征得程某同意并隐瞒李某房屋已出卖的情况下，将涉案房屋抵押给了李某并进行了抵押登记，该抵押行为有效，应受法律保护。如果涉案房屋办理过户，必然损害抵押权人李某的合法权益。

【评析】

笔者同意第二种观点，理由如下：

本案中，争议焦点在一是程某与魏某签订购房协议是否有效?二是魏某与李某签订的抵押合同是否有效?

第一，关于购房协议的效力。程某与魏某签订的购买协议系双方真实意思表示，合法有效。根据《合同法》第八条、第四十四条的规定，合同双方当事人应按照约定全面履行合同义务。程某已按照约定支付房款，魏某理应协助程某办理涉案房屋的过户手续。

第二，关于抵押合同的效力。根据《担保法》第四十一条、第四十二条的规定，以城市房地产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案中，魏某在隐瞒李某房屋已出卖的前提下，用尚未办理过户的房屋产权证抵押给第三人李某并进行了抵押登记，李某与魏某之间不存在恶意串通，李某是基于对魏某房权证的信任签订抵押合同，构成善意，故虽然魏某将房屋卖给程某在先，抵押给李某在后，但抵押合同合法有效，依法受法律保护。

第三，本案中，如果将涉案房屋顺利过户到程某的名下，必然会侵害善意第三人李某的抵押权，故因该房屋尚处于抵押期间内，无法将涉案房屋过户至程某名下，除非魏某提前偿还李某的债务，解除该房屋的抵押。

最后，因魏某的违约行为造成程某无法实现购房目的，程某可以要求解除合同，由魏某返还房款并赔偿相关经济损失;也可以要求魏某继续履行合同，要求魏某提前还清李某债务，解除房屋抵押，实现涉案房屋过户。否则，抵押到期后，若魏某无法按时偿还借款，涉案房屋可能面临折价、拍卖、变卖，导致程某无法实现合同目的。

综上，本案中的涉案房屋在解除抵押前无法实现过户。