二手房迟迟没能卖出可能是走入了估价“误区”

二手房市场因为地理位置和周边配套设施的优越性，越来越受到置业者的青睐，在房地产市场的买卖交易日益扩展。在卖二手房时，估价作为房屋置换前期的重要工作，已成为影响房屋置换市场成交的基本、重要的因素，往往合理的估价是成功卖房的开始。然而，在对二手房的估价上，有一些误区需要澄清。

误区之一：误认为二手房估价不具有时效性。

二手房估价的时效性是指二手房市场房屋价格波动较大，变化周期短，有些地区房屋价格波动频繁，二手房的估价受市场供需、市政规划等因素影响。

误区之二：老百姓易强调个别因素对价格的影响，而忽略综合因素对估价的影响。

二手房房估价受到区域、个别因素：(物业、建筑)、功能因素：(卫生、厨房、厅、辅助面积、效用性、房型、得房率、采光情况、灶)等多方面因素的影响，故应该综合起来考虑。

误区之三：老百姓误以为装修越好，就一定能得到高的估价。

二手房市场房屋估价时，装修值原则上不考虑评估。因此，装修过好的房屋，往往在置换中装修成本损失大。一般装修值三年内可适当按比例计价，三年以上装修值估价概念为"零"。

误区之四：老百姓误认为二手房价格是评估从业人员凭经验得出的价格结论。

二手房估价通常采用市场比较法和重置成本法。评估值＝评估值重置成本－自然折旧－功能折旧－经济折旧。

误区之五： 百姓误以为估价机构从中赚取差价。

估价机构只是在公开立场上以第三者的身份为交易双方提供估价服务，使价格渐趋合理，符合市场成交价格，促使买卖双方成交。终房屋价格还是由买卖双方自行确认。

由于二手房估价对专业性、科学性要求较高，广大居民一时还很难掌握，因此，在房屋置换前期，选择一个具备一定规模的、又有良好信誉的置换公司委托进行旧房估价，不失为以一种明智之举。这样就可以更有效地维护自己的合法权益。