大湾区最贵的房子应该在哪里？（上）

大湾区连体后，财富及表征财富的房价，会有三个方向的流动；

广州深圳会是其中两个流向的汇聚地；

但未来，谁在这个粤语区的核心位置更为突出？

大湾区规划，一张藏宝图

大湾区规划终于出来了，这个就是一张图：

一张不仅是规划了路、桥及产业布局的图，也是一张规定好了未来财富流向的图。

所以它既是一个行动路线图，也是一个藏宝图。

如何看懂这张图？

我只看两点:

一是可以很快兑现的计划，远的虚的不看；

一是看中央手头有的，城市资源再分配，且是之前大家在一直争的东西，看谁争到了。

另外一点，我认为此次规划的作用，对内地显效；对港澳难用行政命令的方式起作用——因此我把港澳的权重缩小了。

用这三点原则我们再来看时，就可以看到以下的财富流向和路径。

第一点我们看到，大湾区的互联互通是可以落地的，1个小时生活圈指日可待。

这里暂还不包括港澳，因为路好修，但关难通。深圳的西部通道，珠海的港珠澳大桥，桥造得好，还是车马稀。（当然规划里提到要解决）。

在这个思路指引下，我们来看大湾区“湾到一起”后，会发生什么样的切实变化。

由人财物的合理流动，来判断出区域价值的此起彼伏；由区域价值的起伏来判断购买力的随之流动。

大湾区财富的三个流向

那就是会出现三个流动：

第一是，房价过高的城市购买力，会外溢到周边相对低的城市；

第二个是，在这个圈里价格太低的，会相对被拉起来；（即使没有外来购买力，当地人“自嗨”也会有一波拉升）。

第三个是，大家没有太多想的，也不涉及更多人的，就是会有一个精英“逆流而上”的过程。

什么意思？比如广州，原来是广佛的中心，深圳、珠海有钱人是不会来买房的，现在变成了整个大湾区的中心，那它的辐射范围就发生了变化，它的定价体系也就发生了变化。所以这里还有一个，各个城市的高端人群向中心汇聚的流向。

好了，我们再来看看这三波的流向都是具体如何流动？最终谁受益？

第一个流向和第二个流向很显然了，比如深圳周边的，东莞比深圳房价低，过去由于行政分割导致的边界分界线也是价格分界线，必然会渐渐抹平；另外像江门这样划到大湾区的，必然会形成一个价格向上看齐的姿态。

好了，比较难的就是第三个流向了，精英们如何逆流而上？

这就要看大湾区的规划，谁是中心，虽然有几个“极点”，但谁会更极点？这就是我开篇提出看规划的第二点了。规划是资源分配的依据，规划为中心的，各种政策、中央财政支持必然要慢慢地向这里倾斜，这才是财富流向的重要看点。

各种具体规划又是根据什么来的？

根据大湾区的整体使命，和使命下各自的定位。

整体使命就是要造个国家新的增长极，对标东京大湾区、旧金山大湾区、纽约大湾区。可以说会整体提升，但在这么一个远大航程下，各城市又如何定位，未来的“泊位”又是什么样的呢？

我前面说过了，港澳可以忽略，主要还是看深圳和广州之争。

广深的更中心之争

谁更中心，谁更会成为中心？

请接着看：

大湾区最贵的房子应该在哪里？（下）

下篇主要从两个城市在大湾区的定位，以及定位导致的国家资源再分配，来分析未来谁会是更中心。

比如广州的国家中心城市和深圳的全国性经济中心城市，到底会有何区别？

还有，广深之争，香港会不会“拉偏架”？

还有，上海，这个时候，又突然跑来大湾区，来掺乎什么？

其实最有意思的看点是，两城的进攻方案还没做好，市场就抢话了

近来，被大家传为“8000万秒光”的深圳华润瑞府公寓，开盘最高价20万，比旁边的深圳湾一号的二手房单价便宜了好几万（按理新盘是应该比老盘涨好几万价的）；而广州的顶级豪宅侨鑫·汇悦台价格冲到25万，一下坐上了大湾区内地第一高价。

注意，注意，第一的位置易手了！

这些都在下篇中分析。

附

第一时间发言的广州侨鑫·汇悦台

广州侨鑫·汇悦台——领导大湾区趋势