二手房技巧 选二手房看这12点就够了！

　　二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记，再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言,是房地产产权交易二级市场的俗称。

　　在这样的二级市场如何购买一套称心如意的二手房？购买二手房都要注意哪些事项？如遇违约又该如何维权呢？

　　01、购置二手房攻略

　　1、房屋选择有技巧

　　选择房产证满2年的房子我们知道，普通住宅房产证满2年，可以免征增值税。增值税为5%，增值税及其附加税为5.6%，这个税率是比较高的。而满了2年，则可以省去这笔费用。

　　选择满5年的房子，免征增值税和个税。个税一般是征收房屋价格的1%或者两次交易差额的20%。二手房交易，最主要的税费就是增值税、契税（契税一般为1%、1.5%或2%）、个税和中介费（一般为2%-3%）。如果能免去了增值税和个税，就能少交不少钱。

　　2、挑准时机再买房

　　买房要讲究时机，主要看当前是买方市场还是卖方市场。如果是买方市场，买方砍价还价的余地比较多，也有更多的时间精挑细选；如果是卖方市场，想讨价还价就比较难，能买到不乱涨价的二手房就不错了。所以，在买房的时候，个人也要了解一下当前的市场情况，了解二手房交易是冷还是热。

　　在二手房买卖交易纠纷时常会“踩雷”，那如何才能在交易中避免掉入陷阱里，保障自身的利益呢？

　　02、购置二手房注意事项

　　1、验证产权证

　　房屋买卖前，验证产权证是买房人一般都不会忽略的环节，但产权证的真实性并不是所有人都会考虑。最直接、有效的防范方法，是到房地产产权登记部门进行查询，核实产权的真实性。

　　2、出卖人或承租人在居住

　　购买的房屋正由出卖人或承租人居住的情况下，在买房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋， 买房人仍会无房可住。为避免这一陷阱，在购买这类房屋时，买房人应早做准备，具备交付条件后再交付房款并在付款后立即接收房屋。

　　3、受市政规划影响

　　有些房主出售二手房可能已经了解到该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

　　4、产权受限制的情况

　　如果房屋存在被抵押、被法院查封情况等产权受限制的情况存在，买房人在购买房屋后，将无法顺利取得所有权，甚至可能造成经济损失。所以需要注意的是，应事先到房地产管理部门进行查询，如存在上述情况 ，不要购买。

　　5、合同约定不明确

　　为卖出房屋，卖房人经常会向买房人提供虚假信息和承诺，但有些内容并未写进合同中。当买房人发现问题时，有苦难言。为避免这个“陷阱”，买房人应就详细询问卖房人，尽可能去核实情况的真实性，同时要求将这些内容写进合同里。

　　6、中介公司是否违规

　　有些中介公司为提升业绩违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买方提供零首付的服务，所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买方以为自己占了便宜，殊不知一旦被银行发现，所有的责任需由自己承担。

　　7、物管费用有拖欠

　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，如果买方在不知情的情况下购买了房子，所有费用都要买方自己全部承担。

　　回到恶意违约来看，对于大部分购房者来说，一旦卖房人毁约，则自己就错过了最佳购房机会，房价飞涨，同样的钱却买不到同样的房，所以需要果断拿起法律武器，选择维权到底。

　　03、如违约该如何维权？

　　1、面对恶意违约，首先要考虑的是如何保住房子。对于购房者来说，当遇到卖房人恶意违约时，是选择要房子还是要赔偿，取决于卖房人和购房人的行动快慢。

　　2、如果房屋已经办理网签，则相对安全。

　　3、如果既没有网签又没有实际交付房屋，这就会给“一房二卖”带来便利。

　　需要注意的是如果房屋还没网签就发生了纠纷，建议购房人第一时间到法院进行诉前财产保全，这样争取到房子的概率会大大增加，失去房子的风险将极大降低。