2019年前两月上海二手房成交同比增长38.3％
上海易居房地产研究院3月11日发布《上海2019年房地产市场2月报》。报告从土地市场、新建商品房市场和二手住宅市场还原了上海2019年前两个月的楼市情况。
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报告显示，2019年1-2月，上海共成交45幅土地，土地成交建筑面积445.7万平方米，同比增长7.5%；土地出让金292.8亿元，同比增长33.8%。2019年2月，上海新建商品住宅成交面积30.2万平方米，环比下降43.1%，同比增长48.3%；新增供给面积30.6万平方米，环比下降13.3%，同比增长217.1%。2月，上海新建商品住宅成交均价为59327元/平方米，环比上涨3.6%，同比上涨37.4%。2019年2月，上海二手住宅成交9797套，环比下降40.6%，同比增长36.2%。2019年1-2月，上海二手住宅共成交2.6万套，同比增长38.3%，但不及2016年成交量最高时的四成。值得注意的是，2019年1-2月上海二手住宅成交量位于近12年来的历史均值处，市场欲回归理性。
土地方面，1-2月成交建面同比增长7.5%。2019年1-2月，上海共成交45幅土地，土地成交建筑面积445.7万平方米，同比增长7.5%；土地出让金292.8亿元，同比增长33.8%。单2月来看，上海共成交16幅土地，在成交的土地中，商品房住宅用地6幅、保障房用地3幅、商办用地1幅,工业用地5幅，综合用地1幅。
按地块分布区域来看，宝山土地供应量最多，共4幅地块；按地块属性来看，商品房住宅用地是本月的市场成交主力。2月，上海1幅位于崇明区陈家镇CMSA0008单元19-01地块以16.3%的溢价率成交，其他出让的地块均以底价成交。
新建商品住宅市场，2月新房成交量同比增长48.3%。2019年2月，上海新建商品住宅成交面积约30.2万平方米，环比下降43.1%，同比增长48.3%；新增供给面积30.6万平方米，环比下降13.3%，同比增长217.1%。2月上海共有11个新建商品住宅项目进入市场。观察数据可知，2019年2月，上海新房成交量较2018年同时期有所增加，但仍处于历史较低位。进入“金三银四”，3月新房成交量必将有所增加。
从月度数据来看，2019年1-2月新建商品住宅成交面积为100.0万平方米，同比增长42.0%。2016年四季度调控升级以来，2017年和2018年市场一直处于降温状态。与历史降温年份的同时期对比，2019年1-2月新建商品住宅供应面积同2017年，但成交量均高出2017年和2018年。2019年头两月楼市有回暖苗头，在调控政策不放松的前提下，此回暖是市场在两年调整后开始回归理性所致，投机性需求被挤出，量价反映市场刚需。
2月新房成交均价环比上涨3.6%。2019年2月，上海新建商品住宅成交均价为59327元/平方米，环比上涨3.6%，同比上涨37.4%。新房成交均价主要受成交项目结构影响，在2月成交面积排名前五位的项目中，位于黄浦区的老西门新苑成交均价高于12万元，拉高了新房成交均价。
1月31日，上海市长应勇在政府记者招待会强调，坚持房地产市场调控不动摇、不放松，实现稳地价、稳房价、稳市场预期的目标，不希望看到上海房价太高。预计此轮调控将经历较为漫长的调整期，上海新房价格大概率仍需盘整一段时间。
2月存销比为10.4个月，库存持平。2019年2月底，上海新建商品住宅库存总量为586.4万平方米，环比增长0.1%，同比增长41.9%。存销比方面，受春节节假日影响，分母（近6个月的成交均值）被拉低，2月上海新建商品住宅存销比为10.4个月，比1月增加1.0个月。考虑到3月为传统销售旺季，开发商因此加快推盘节奏，上海新房供给将有所增加，预计3月存销比将延续上行的走势。
二手房市场，2月二手房成交量同比增长36.2%。2019年2月，上海二手住宅成交套数约为9797套，环比下降40.6%，同比增长36.2%。观察历史数据，上海二手住宅成交自2017年初以来一直处于低位盘整状态，2019年1月二手住宅成交量虽有反弹，但幅度不够大，还未达到强弱分水岭。因每年春节时间不固定，2月成交量异动较大。预计3月上海二手住宅成交量将明显回升。
2019年1-2月，上海二手住宅共成交2.6万套，同比增长38.3%，但不及2016年成交量最高时的四成。值得注意的是，2019年1-2月上海二手住宅成交量位于近12年来的历史均值处，市场欲回归理性。上海已进入存量房时代，二手住宅价格已持续下跌，鉴于被压抑的刚需和改善型需求会逐渐释放，预计整个2019年上海二手住宅成交量大概率呈上行走势。
二手房价格指数连续第14个月环比下跌。2019年1月，上海二手房指数为3885点，环比下跌0.3%，同比下跌2.5%。自2016年3月开始的这轮调控历时两年多，月度价格指数持续高位盘整，自2018年以来进入下行通道。截止至2019年1月，二手房价格指数已连续第14个月环比下跌。目前二手房仍是以价换量，成交量并未激增，预计3月二手房价格环比仍下跌。