啥样的房子值得买 透视2018杭州二手房七大变数

　　又到一年盘点时，对于想在美丽杭城置业的人们来说，岁末年初，是一个洞察杭城楼市的窗口期。杭城二手房市场的多维动向，也许能够为读者提供更真实更有温度的楼市信息，有利于置业者研判大势，适时作出购房抉择。

　　余杭、萧山遥遥领先

　　成交合计占比约5成

　　杭州二手房的年历，翻过了最后一页。

　　近年来，随着杭州中心城区供应逐步趋向饱和，依托高新产业和地铁发展的余杭、萧山区域，迎来了更大的市场机会，承接了更多的城市中心区需求。

　　从2018年杭城各区域的成交情况来看，余杭和萧山毫无疑问依然稳坐成交“第一把交椅”。一个是刚需买房的热土，一个是改善人群偏爱的宜居地，仅这两区域的成交比例就占到46.61%，接近5成。

　　余杭、萧山近几年发展迅速，早已摘掉了“偏远”的标签。以余杭的未来科技城和萧山的钱江世纪城为代表的两大热门板块快速崛起，加上该区域自身经济、产业的快速发展，及其相对其他区域低价的房源，两区正在不断吸纳在杭工作的非本地籍贯客户，以及因中心城区房价过高而被挤压过来的购房需求。

　　区域二手房成交结构的逆转，从另一个侧面也说明杭州中心城区购房效应正在逐步减弱，杭州楼市目前处于由中心向郊区快速发展的阶段。

　　老城区“退居幕后”

　　上城区交易占比不足5%

　　从季度时间轴变化来看，余杭、萧山为主导的格局不变，两者在成交占比上遥遥领先，尤其是余杭区，在二季度竟达到28.37%。

　　新郊区不断“顺风超车”， 而杭州曾经的置业热门板块上城、下城、拱墅的成交比例则越来越低，三者合计比例维持在20%上下浮动，成交异常乏力，且上城区成交比例未过5%。

　　究其主因，除受价格因素影响外，随着购房客群逐步年轻化，“有居”到“优居”观念的转变，使得老城区“小面积、低总价”的优势已经抵不过“房龄老、无电梯”的劣势，客群更多地倾向于周边交通便利、房源面积大、房龄新的次新区域。

　　近郊片区已成为杭州二手房市场的主力区域。预计2019年几个热点近郊片区在杭州楼市的地位将更加凸显。

　　刚需型住房需求大

　　90平方米以下户型成主打

　　在以“首置需求为首，首改需求为辅”的购房格局下，2018年杭州二手房成交面积段继续下移。

　　从成交面积段分布来看，90平方米以下面积作为主打，其中尤以60-90平方米首置户型最受欢迎，占比达到39.82%，是各区段中占比最大的部分，而60平方米以下户型也占到31.58%。两者合计达71.41%，同比去年上升了5.87%，这也说明刚需型住房需求相对较为坚挺。此外，90平方米以上的改善型需求合计占到28.59%，各区间段的占比均有所下降。

　　改善型需求拉升购买力

　　购房总价区间上移

　　值得一提的是，在刚需面积段成交分布上，也与当下外围刚需成交集中的格局高度吻合。

　　从总价分布来看，以200万元为分水岭呈现分化，杭州200万元以下的房源收缩趋势明显，成交总价区间逐渐上移。其中100万-200万元二手物业占到29.25%，下降10.3%，而100万元以下低总价物业占到17.36%，下降8.3%。

　　200万元以上总价物业上移倾向明显，特别是200万-300万元总价区间上涨了8.4%。此外，300万-400万元总价区间上涨了4.8%，400万元以上总价房源成交比例合计也有5.5%的上涨。

　　购房总价区间的上移一方面意味着杭州置业门槛的提高，另一方面也反映出市场购买力的进一步提升。而综合购房面积、购房区域情况来看，购房总价的上移除了房价上涨因素外，还源于部分“以旧换新”改善型需求对总价的拉升。

　　成交单价结构变化

　　2万-3万元占比最高

　　单价结构变化，吻合总价变化特征。在成交单价区间上，随着总价区间的上移，单价低于1.5万元的时代或将成为历史，2万元+将成为主流市场最低标准线。

　　数据显示，2018年2万元-3万元单价物业成交占比最高，占到31.46%，其次是3万元-4万元单价物业，占比21.93%，而4万+单价物业占比为17.42%。

　　从2017年四季度，3万元-4万元及4万元+这两个单价区间的排名就开始交替上移，取代了1.5-2万元排名第二的位置，说明单价区间呈上移趋势。

　　杭州吸引力不减

　　本地人不敌外地客