二手房交易税费减半?没那么夸张,买400万房子少缴

　　文/住浙网研究员 艾维

　　北京、上海、广州下调了二手房交易税率。更有消息传：税费减半。

　　近日，上海链家的一则通知显示：

　　自3月7日起，个人出售房屋增值税附加由11%下调为6%，增值税及附加费用一共为5.3%，以缴税时间为准；个人非居住用房网签合同日期在2019年1月1日之后的，印花税减半由0.05%下调至0.025%，降幅达一半。

　　看明白了，并不是全部的交易税费减半，而是增值税的“六税两税加”减半，算下来，比新规前少缴约房价的千分之三。

　　新规是全国同步执行，杭州和北上广深一线城市同时降税费，据住浙网研究员从税务局内部人士了解到，已经实施相关退税工作。这次受惠面包括小规模纳税人和小微企业，意味着个人交易二手房也能享受税费下调的利好。

　　总交易税费降低约千分之三

　　小微企业普惠性税费优惠政策，准确地讲，涉及到“八税两附加”。跟买卖二手房有关的，是资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税这六个税种和教育费附加、地方教育附加两项减半征收。

　　个人交易未满两年的住宅为例，新规实施前需缴纳5.6%的增值税及附加，新规实施后需要缴纳5.3%的税费；个人住宅购买满2年，新政前此项税费已免征，不涉变化。

　　住浙网制了张图，希望能帮助你更好理解。

　　此次新规，源自国家财税（2019）13号文——《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（以下简称“13号文”），以及《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》以及《国家税务总局关于增值税小规模纳税人地方税种和相关附加减征政策有关征管问题的公告》（以下简称”两公告“），两项政策叠加，对个人买卖二手房产生了影响。

　　通俗地讲：就是个人买卖二手房少缴钱了，少缴多少，举例来看——

　　以出售一套400万元未满两年的二手住宅为例：

　　新规前缴纳：400万÷1.05×5.6%=21.33万；

　　新规实施后：400万÷1.05×5.3%=20.19万。

　　即少缴纳1.14万元增值税及附加，大约为总额的2.85‰。

　　带旺二手房成交，断言行情重启尚早

　　昨天，研究员从杭州我爱我家、链家等中介了解到，此项政策已经开始执行，作为利好，多少能起到一些作用，但“药力”预计有限。

　　我爱我家的内部人士表示，今年成交量能否有效放大，还是取决于买卖双方的信息能否“对上点”，以及今年交付的新房有多少进入到二手房领域。

　　易居研究院研究总监严跃进认为，购房者或房东最关心的税费主要是几个，包括增值税、契税和个税，这几个是属于较大的税种。总体上看，购房者不必为一些小税种的调整有太多的担心。

　　研究员注意到，近期全国性政策层面，利好与利空齐飞。利好首先是：包括杭州在内的各大城市首贷房贷利率普降，其次包括京沪广、杭州等在内的一二线城市，房地产交易税费对小微企业和个人实行普惠，减轻了买家的负担，。似乎传达出一种信号——调控的“政策底”已经探明，新一轮行情启动要开始了。

　　但是，切忌这么乐观！上周五，两会传出了重磅消息，全国人大今年要落实制定房产税，虽然这只靴子不会那么快落地，但给房地产形势增加了不确定因素。此外，2月份的狭义货币（M1）增速仅为2%，同比低了6.5个百分点，新增信贷和社融显著低于预期，显示企业在资金层面并未得到很好的纾解，这也给今年新增投资和实体经济的走向打了个大大的问号。

　　政策、新规交缠影响，现在就断言今年楼市猛如股市，早了点。