房价翘头 三月领涨全国城市竟然是它！70城房价均超去年同期(2)

严跃进表示，随着市场行情交易的上升，实际房价依然有反弹可能。类似房价上涨城市数量的增加，多少也会影响二季度购房者的市场预期。另外需要注意的是，在同比增幅中，全国70个城市均保持了同比正增长现象，通俗来说，70个城市的房价均超过了去年同期水平。

二手房价：

一二线城市上行

“从去年10月开始，已经连续6个月有超过10个城市二手房价环比下跌。但3月份明显呈现出了市场‘小阳春’，一二线城市全面上行，特别是上海、深圳、北京、杭州、南京等城市再次出现明显二手房上涨，12个城市环比上涨超过1%。”张大伟表示，过去一年，很多城市房价的确明显下调了。而且低迷的成交量下，积蓄了不少需求。最近很多城市包括北京、深圳、厦门、南京等之前二手房价格明显下调的城市，都有价格出现波动的苗头，预计4月份很可能会表现的更明显。

严跃进认为，这一轮楼市中，二手房反弹更为明显，有几个原因。一是此类城市首付比例依然较高，二手房认购的性价比更大，尤其是小户型。二是二手房此前也有类似税费减免的消息，这个时候也会刺激此类物业交易，价格自然容易上涨。

这一轮“小阳春”到底多长？张大伟认为，核心还是看信贷政策的宽松程度，最典型的指标是“认房又认贷”的标准是否会变化。

一边是房价回温

另一边是“鹤岗”现象

在70个大中城市同比全部上涨的情况下，“东北鹤岗房价跌破一千”“320平的房子只要15万”“回迁房太多，黑龙江鹤岗贱价卖房”等却充斥微博，将鹤岗送上了热搜。

《黑龙江省统计年鉴》显示，鹤岗市近年来户籍人口一直呈下降趋势。2001年人口为111.26万人，2017年为100.95万人，20年间减少9.95万人，人口一路走低。

严跃进认为，东北很多城市的房地产市场基本上比较颓废，最主要原因是人口外流很明显。类似城市包括鹤岗、双鸭山、七台河等，其逻辑都差不多，即过去是煤炭和工业相对发达的城市，但这几年因为煤炭整顿等，往往这个时候城市产业发展也受到影响，很多人口也逐渐外流。在没有人口支撑的情况下，楼市交易不好，价格自然比较低。

类似现象说明一个问题，即“城市空心化”或者叫“收缩型城市”，也需要关注此类楼市疲软现象，后续对于此类城市，应该积极培育新产业，同时加大棚改力度，必要时候也需要研究人口回流、高铁开通等因素。

展望未来：

各线城市楼市或分化

张大伟表示，整体看，全国楼市并未出现大幅度变动，在整体平稳的市场下，不同区域市场出现不同的变化。一线城市整体出现了比较明显的变化，其中北京商品房住宅成交31.1万平米，环比上涨了108%，同比上涨达到了130%；二手房成交量也达到了1.6万套，是最近10个月的最高值。

二线代表城市环比上升82%，同比上升30%，大连、南京升幅较大，分别达286%和259%；此外温州和南宁升幅较小，未超两成。从三线城市平均数据看，同比下调了14%。

社科院日前则发布报告预测，一二线城市房价上涨压力将平稳缓慢释放，三四线城市局部“小阳春”或将消退。

报告显示，在再城市化背景下，一二线城市作为人口主要流入地和高端产业聚集区，住房供求矛盾在城市化阶段长期存在。部分一二线城市如北京、上海、厦门等经历了2017年以来的持续调整，房价下跌风险已经得到一定程度释放，存在一定的潜在上涨压力。短期内，由于一二线城市住房总价较高、对融资杠杆的依赖度大，只要限购、限贷等房地产核心调控政策不发生显著松动，一二线城市房价上涨动力仍将受到很大制约。热点一二线城市房价或将以小涨或微涨为主，短期难以出现大涨。

报告认为，2019年初，局部楼市的“小阳春”，具有较大的政策试探性成份。房地产企业、中介机构等相关主体，借助1-3月的宏观政策真空期展开“营销攻势”，以营造楼市整体向好的氛围。但应当看到，三四线城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃，房价持续上涨动力不足。如果未来调控政策不出现整体松动或转向，楼市“小阳春”难以延续扩展。